4—7周:新冠肺炎疫情对重庆市场冲击的量化分析(附12—20年1季度市场运行数据)

4—7周:新冠肺炎疫情对重庆市场冲击的量化分析(附12—20年1季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁咨询  2020-02-12  

   纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

在1月17、18日,市场出让了5宗地块。5宗地总占地面积667587.5平,总计容面积1024043.3平,平均容积率为1.534。

从交易本身来说,年前算一个较好的交易收尾。

而年初要出让的几宗地,均因疫情而全部推迟,按照现在时间节奏推算,从挂地到出让,大致需要20天时间,也就是土地市场最早也要在3月中旬重新启动。

新冠肺炎疫情对土地市场的影响,相对较为难以描述,一方面地方政府为了抵抗新冠肺炎而投入了大量的人力物力,对财政的消耗是显而易见的,而本阶段企业停工,对税收的影响也是显而易见的,中央政府可能会通过提前发放债务款项来协助地方政府度过难关,但没有土地收入,对地方政府来说是难以想象的,因此更大的地方财政亏空,就需要更大的土地收入来填补,这是最基本的逻辑;其次是受制于开工不确定,因此二级市场供应量会偏少,供求关系偏紧可以部分对抗需求减少的冲击,上半年新房市场可能会呈现出僵持状态,市场并不会出现较大的价格冲击,这对土地市场构成利好;第三是灾后可以预期的金融宽松,则会进一步支撑土地市场,在这三种因素共同作用下,土地市场可能表现的较为坚挺。从时间节奏来看,4—6月将是土地市场供应的核心高峰时期。

 

土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止2月16日,本周预售许可证发放数量26.4万方。

截止1月31日,本月累计发放预售许可证数量为94.3万方

截止2月16日,本月累计发放预售许可证数量为0万方

截止2月16日,全年累计发放预售许可证数量为94.3万方

本周开发领域土地存量:—26.4方。

 

受新冠病毒以及春节因素影响,市场自开年以来,一直处于停滞状态,年后最后一周,我们漏掉20日预售许可证数据,但参考其他公布每天数据的媒体数据,20日放量应该在5万方以下,对于年度数据而言,5万方以下的误差几乎可以忽略,因此我们仍然沿用我们自己的跟踪的数据来进行分析。

整体月度数据来看,一月即便扣除新冠病毒影响因素,预售许可证数量仍然偏低,考虑到正常情况下,结构只有2—3个工作日,即便正常上班,因假日复工的阶段,预售许可证数量也会很低。而2012—2019年整个来看,最低的一月预售许可证为2017年的128万方,正常上班,预售数据依然有可能低于这个数据,因此新增预售创本波段新低是一月的事实。

2月总体来看,预售许可证为放量较少的月份,2012—2019年8年2月总共预售许可证放量仅为745万方,月均93万方,而在本波段最低年份为2013年,2月预售许可证仅为31.3万方,而2014年也仅为45万方,2017年仅为49万方。总的来看,即便疫情原因,控制在2月20日复工,2月新增预售总体来说,影响并不是很大。

综合一二月数据来看,我们统计了哈2012年以来,1—2月预售许可证总量数据,分别是:103.7万方,379.9万方,172.5万方;277万方;189.8万方,177.5万方,484.2万方,257.3万方。从整体统计数据来看,1、2月合计数据有一定影响,但扣除13年和18年,其他年份对比来看,对开发商来说,影响并不太大。年均差异在100万方以内,分摊到10个月,那么每月差异就是几万方的差异,对全年影响,几乎可以忽略不计。

 结合一季度来看,一季度2012—2019年的预售数据情况如下:318万方;764.7万方;361.2万方;422.2万方;335.7万方;329.1万方;639.6万方495.6万方。整体来看,如果20年3月正常复工,一季度预售许可证下降数量幅度依然有限,考虑到疫情的实际情况,可能今年4—5月预售许可证数量会受到较大的抑制。

在考量预售许可证影响的时候,还有一个因素必须要考虑,即市场上非因工程原因而没有释放的预售许可证,以及政府可能放松预售许可证的条件而刺激一定量的预售许可证先行释放的可能,上半年预售许可证减少的幅度可能有限。总体来说,上半年去库存的能力可能不会特别显著。

而从销售端口来看,可能市场影响会比较显著,12—19年一季度的成交数据分别为:449.4万方;547.9万方;397.3万方;487.5万方;573.5万方;755.5万方;720.3万方;537.7万方。如果我们仅仅参考16年以来的数据,按照按照灾后自然心理反应,一季度成交量可能出现较大的下降,但较19年下降幅度可能相对有限,对比17、18数据会下降的非常严峻。而真正考验市场的可能会是4月,一方面很有可能疫情已经解除,或者接近尾声。情绪可能得到极大的缓解,但经济主体也开始计算损失和面临现实的困境,因此市场氛围如何还不得而知,大概率4月市场依然会是一个低成交的数据。而参考历史数据,二季度往往会超过全年30%以上的成交。而4月往往又会占到二季度成交量的40%甚至更高。因此一旦4月市场不如预期,那么今年下半年市场就会表现的较为悲观。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的3.4%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   537.7万方

2020年一季度: 

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年1月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:51.4万方  73.9万方

2013年:197万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131万方  149.8万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方   261.4万方

2018年:302.7万方    237.2万方

2019年:200.1万方   145.5万方

2020年:67.9万方(截止1月17日)

 

简要解析:

1、8年一月总的预售许可证数据为1296.6万方,月均数据为162.1万方,这中间只有2012年1月与2018年1月的数据值偏离过大。12年为市场进入上个波段顶部前一个年度,18年为波段市场进入绝对顶部的月份,除开这两个异常年份,其他年份的数据相对较为平均,如果用年化均值来看,一月基本处于年度均值线这个范畴,略少于年度均值。

2、8年一月中的成交量为1357.6万方,月均数据为169.7万方,整体来看,一月的市场特征呈现弱供求均衡的情况,供应表现出轻微的强势。供求比为1.05左右,表现出完全的良性特征。

 

 附录3:2012—2020年2月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:52.3万方  143万方

2013年:182.7万方    139.7万方

2014年:45.1万方    124.7万方

2015年:146万方  111.9万方

2016年:31.3万方    109.4万方

2017年:49万方   178.1万方

2018年:181.5万方    175.3万方

2019年:57.2万方     128.7万方

2020年:

简要解析:

1、相对而言,春节对二月的影响更大,8年2月总的预售许可证为745.1万方,月均数据为93.1万方,其中有几个超低年份,12年、14年、16年、17年,19年。高的年份仅有13年与18年,两个波段的顶部年份,预售许可证均达到180万方以上。

2、成交相对而言,较预售许可证更加均衡,整个数据的偏离值并不太大。8年2月总成交量1110.8万方,月均数据为138.9万方,年度数据基本围绕均值在有限幅度内震动,这是个可能是市场行为因素决定,个体决策与组织决策的差异所在。

 

 附录3:2012—2020年3月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:214.3万方  232.5万方

2013年:385万方   217.6万方

2014年:188.7万方    134.4万方

2015年:145.2万方 225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方   316万方

2018年:155.4万方   307.9万方

2019年:238.3万方    263.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、三月市场依然处于去存量阶段,这个主要与节日有关。8年总的预售许可证放量为1624.4万方,年均203万方;8年总的成交量为2000.7万方,年均250万方,供求比为0.8。市场处于加速去库存阶段。

2、从成交量来看,2016年市场是个拐点数据,成交量冲上300万方,实际已经预示着本轮行情的启动;而2019年3月成交量下跌(不及季度均值279万方),已经预示着本轮行情从顶部开始往下走,接下来的4—6月土地市场对成交的驱动作用,已经明显降低。

3、从供应数据来看,2019年与2013年类似,除这两个年份外,其余年份预售许可证均没有上200万方,这是否预示着2019年将是本轮市场最后的顶部?

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