3周(成都):达州富顺救市凸显的省内购买力衰竭对成都市场的影响

3周(成都):达州富顺救市凸显的省内购买力衰竭对成都市场的影响

作者:  来源:容磁财经  2020-01-19  

 因故,成都中鸿房产将停止更新,今后成都中鸿上的土地周报,将刊在中鸿房产上,而市场周报,将刊在容磁财经上!

 

纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:


本周成都市场一共出让5宗地,4宗均为商业用地,其中2宗为教育用地。而唯一一宗商住用地被成都德商拿走,本宗地出现了50%的溢价率水平,一方面是因为地块本身位于天府新区的区位属性,另一方面本宗地计容体量较大也应该是一个重要原因,在最近出让的地块中,大型地块均出现了较高的市场溢价。上次中铁建地块也获得了51.82%的溢价率以及16700的超高楼面。

 

大型地块出现超高溢价的原因会是?1、大型地块具有抗周期的能力,能穿越周期风险;2、大型地块产品结构丰富,面对不同市场环境可以用不同的产品应对,可以有效降低或者抵抗风险;3、大型地块还有可能谋求土地升值带来的溢价能力?4、大型地块意味着短期市场可能具有一定的风险,但长期来看还是倾向于乐观预期。

 

5宗地总占地面积145760平,总计容面积343834平,平均容积率2.359.(不含两宗教育用地数据)

 

 

2、供需关系

 

供应数据:

 

截止1月13日,本周预售许可证发放数量45.8万方。

截止1月13日,本月预售许可证发放数量125.8万方。

截止1月13日,全年累计发放预售许可证125.8万方

 

需求数据:

 

截止1月18日,本周累计成交量为72.6万方

截止1月18日,本月累计成交量为167.1万方

截止1月18日,全年累计成交量为167.1万方

 

因为临近节日关系,本周的预售数据继续不完整,因此供应数据继续小于成交数据,从我们对单日成交数据观察来看,政策效应有临近尾声的嫌疑,尽管本周成交创出了新高,但自周二单日成交创下顶峰21.6万后,接下来三天成交开始出现回落迹象,三天成交分别是14.4万方,15.4万方,13.9万方,值得关注的是最近两周基本没有低于14万方的成交量,市场是否已经传达了一个政策红利削减的迹象?年末的政策效应以及土拍市场的兴奋,可能共同驱动一个小高峰出现,但随着这两周土拍开始回落,以及政策效应将近1个月后,积蓄的动能是否有衰退的迹象?

 

3、达州富顺救市凸显的省内购买力衰竭对成都市场的影响

 

在最近一个月内,伴随着成都限购政策的松动,成都市房地产市场出现了少有的繁荣局面,12月成交创全年高点,达到357万方,远远高于前11个月中之前最高的1月的276.6万方,而本月截止目前也有167.1万方成交,打破去年12月之前的高点应该不是问题。市场一夜之间又回到了莺歌燕舞的节奏。

 

从土地市场来看,在12月份,成都市场总共成交了589.5万方计容体量的超高数据,且不乏高溢价地块出现。以及大量网红限价楼盘的共同推盘,这是成就年末繁荣的重要因素。

 

但另一方面,自贡富顺在12月31日发布,凡在2020.1.1—2020.6.30期间购房的购房者,政府将财政补贴200元/平米,同样达州也宣布自2020.1.1日起,购买小于144平米的住宅将给予100元的补贴。这也是全国三个宣布购房补贴的城市,但四川占了两个。成都市场火热背后的阴影重重。

 

成都市场购买力主要来来自于省内的其他地级市贡献,以及西南其他省市贡献,但相对而言,更主要的还是省内地级城市为主要购买驱动力。而省内购买力一旦开始出现枯竭,那么成都市场当前的繁荣,还能维持多久?

 

达州官网截屏

富顺官网截屏

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:380.7万方(待修正)  357万方

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

 

 

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