3周:低密度地块面市,城市第二次西进启航?(附12—20年1季度市场运行数据)

3周:低密度地块面市,城市第二次西进启航?(附12—20年1季度市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-01-18  

  纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

上周土地市场为推地的高节奏时期,本周一共推地8宗,其中商业地块4宗,商住地块4宗,其中九龙坡双凤地块(属于西永组团)两宗地本质因为四宗地,因为居住和商业不在同一分区。而这两宗地为本次推地的重头戏,两宗地占地面积均超过17万平,两宗地合计体量超过40.6万方,占本周所推地总量的76%。其余6宗地块中的两宗居住用地分别位于北碚组团和沙区土湾片区,四宗商业商务用地均较小,但值得关注的是,除井双组团的那宗小型商业地价格较低外,其他组团的商业用地地价均有明显的上浮。这是政策使然,还是市场使然,从地块区未来看,也可以说是市场使然,因所推地块均属于区位条件极佳,且体量极小,门槛极低的微型开发地块,即便相对较高的地价,也会有小型资金介入进来。或者说是差异化的市场策略所致。

本周土地市场值得关注的原因,一方面是从所推地块挂牌日起来看,刚好是新年开年,这在过往土地市场非常少见这么快进入市场节奏,这点尤其需要关注;其次是本次西永组团两宗地块一方面是地块大大突破了之前的100亩左右的规模,另一方面是出现了一类居住用地,前者可以说是因为地块相对较为偏远,成熟度较低,必须要有足够大的企业才能吸引开发企业愿意入驻,后者是否和城市向西的先行指标,一方面这是西区首次出现容积率为1的土地,容积率降低,且限高为20米,那么这个地块很显然会有独栋别墅等高端产品出现。这对解决西区长期以来困扰的产品梯度问题而导致的市场趋向问题有极大的影响。须知在城市向北的过程中,几个高端盘功不可没,蓝湖郡棕榈泉成为城市向北的典型代表,西区或许正是因为缺少这类代表产品,导致西区城市一直得不到充分的彰显!如果这个推论成立,那么城市向西,至少从土地市场本身已经开始反应,而也是基于此,西区正是开始进入与北区分庭抗礼的阶段!

 

土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月18日,本周预售许可证发放数量32.2万方。

截止1月18日,本月累计发放预售许可证数量为67.9万方

截止1月18日,全年累计发放预售许可证数量为67.9万方

本周开发领域土地存量:—32.2万方。

 

本周土地市场较上周略微有上涨,总体而言,依然处于一个相对温和的状态。因数据不起,我们无法推断2020年市场预售许可证数量,不过依据我们对市场总体预期,以及企业行为的分析,全年总体预售许可证放量依然有可能落到2400—2800万方之间,从逻辑上说,市场悲观氛围会抑制预售放量,但同时也会刺激预售放量,而2019年预售放量与新开工面积有较大差异,中间有在建而未预售的量将在2020年得到释放。

 

上周我们反复权衡了几家机构数据以后,我们2019年预售决定采用克而瑞的2788万方,同比下跌471万方,下跌幅度为14.5%(与我们自己统计数据差204万方,但我们差6天的数据,那6天刚好处于市场高放量 期间,6天200万方也是可能的),克而瑞的成交数据为2586.5万方。推算12月的成交量为264.9万方,与2018年同比下跌28万方,下跌幅度为9.6%。全年成交量同比下跌536.4万方,下跌幅度为17.2%。全年新增加存量为202万方。全年库存1634万方(2018年年末库存为1130万方,两者差异为500万方,但是今年按照供求差得到的差额只有200万方,如果这300万方的误差均集中在成交上,那么全年成交量可能就是2276万方,我们感觉这个数据也不是完全不靠谱)。

 基于我们对数据疑问,今年的克而瑞数据也可能存在失真,如果这300万方的误差发生在下半年,那么应该是可以理解的。这与市场大量的超低去化率项目相呼应。但从数据上我们看到的是奇怪的现象,即7—11月连续5月均在180—200万方这个区间,从数据上来看是均衡的,因此无法判断市场的波动。但市场在这个区间很显然是有波动的。

1634万方库存,按照今年克而瑞年报成交2586万方,大致为7.6个月成交。在今年市场还将面临二手供应增加的情况,我们假定市场上二手存量保持在2000万方(链家对外房源为14万套,考虑到链家市场占有率,以及二手房的面积,2000万方相对合理),市场真正的存量大概会在3500万方以上,当然二手存量并不构成必然存量,但市场新增的存量叠加,必然存量也可能动态均衡。

2019年克而瑞公布的销售均价为11935元,而土地市场平均成本为6384元,动态货地比为1.87。从市场价格来看,2019年年末限价房大幅度降低,一二手倒挂的区域几乎绝迹,同时市场开始流行大幅度促销的政策,比如蓝光的购物卡直接达到了25—30%,市场没有出现更大的折扣的原因有三方面:一是本轮企业开发利润较高,且去年和今年成交量较高,土地价格的上涨又隔离掉一部分资金实力不够雄厚的中小型企业而相对较为宽松的金融环境为大型房企融资提供了较为正常的保障;另一个角度是政府管控的影响;第三是市场预期还处于僵持阶段。

进入一月以后,从机构数据的周报显示出市场已经进入节日模式,这点无论是预售还是成交都有所显示,如果这个为事实,那么今年一二月的淡季结束后,三月就将进入市场真正的考验阶段。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的82.4%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2020年一季度市场运行情况

 

2012年一季度:318万方    449.4万方

2013年一季度:764.7万方   547.9万方

2014年一季度:361.2万方     397.3万方

2015年一季度:422.2万方    487.2万方

2016年一季度:335.7万方   573.5万方 

2017年一季度:329.1万方  755.5万方

2018年一季度:639.6万方  720.3万方

2019年一季度:495.6万方   837.7万方

2020年一季度: 

说明:

 1、从数据来看,一季度基本是去存量的季度,除了2013年外,其余年份均为去存量年份。8年总预售许可证放量为3348.1万方,年均放量为418.5万方;总成交为4768.8万方,年均成交量为596.1万方。供求比为0.7,市场处于绝对的去库存周期。

2、从数据来看,本波段成交量明显飙升,17—19年年均成交量达到771.2万方,剩余5年年均成交量仅为491万方,本波段均值大大超出之前的波段的均值。意味着市场在经过几轮上涨后,对上涨的信心已经极为强烈,而没有了市场可能出现下降的预期,这是本轮成交放大的重要原因之一。

3、因重庆房价相比而言,从价格的绝对数来看,仅持平于全国均价,价格与整个城市的预期出现了差距,而主导价格修复预期占了上风,这也是促成成交量本波段大涨的原因。

 

附录2:2012—2020年1月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:51.4万方  73.9万方

2013年:197万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131万方  149.8万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方   261.4万方

2018年:302.7万方    237.2万方

2019年:200.1万方   145.5万方

2020年:67.9万方(截止1月17日)

 

简要解析:

1、8年一月总的预售许可证数据为1296.6万方,月均数据为162.1万方,这中间只有2012年1月与2018年1月的数据值偏离过大。12年为市场进入上个波段顶部前一个年度,18年为波段市场进入绝对顶部的月份,除开这两个异常年份,其他年份的数据相对较为平均,如果用年化均值来看,一月基本处于年度均值线这个范畴,略少于年度均值。

2、8年一月中的成交量为1357.6万方,月均数据为169.7万方,整体来看,一月的市场特征呈现弱供求均衡的情况,供应表现出轻微的强势。供求比为1.05左右,表现出完全的良性特征。

 

 附录3:2012—2020年2月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:52.3万方  143万方

2013年:182.7万方    139.7万方

2014年:45.1万方    124.7万方

2015年:146万方  111.9万方

2016年:31.3万方    109.4万方

2017年:49万方   178.1万方

2018年:181.5万方    175.3万方

2019年:57.2万方     128.7万方

2020年:

简要解析:

1、相对而言,春节对二月的影响更大,8年2月总的预售许可证为745.1万方,月均数据为93.1万方,其中有几个超低年份,12年、14年、16年、17年,19年。高的年份仅有13年与18年,两个波段的顶部年份,预售许可证均达到180万方以上。

2、成交相对而言,较预售许可证更加均衡,整个数据的偏离值并不太大。8年2月总成交量1110.8万方,月均数据为138.9万方,年度数据基本围绕均值在有限幅度内震动,这是个可能是市场行为因素决定,个体决策与组织决策的差异所在。

 

 附录3:2012—2020年3月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:214.3万方  232.5万方

2013年:385万方   217.6万方

2014年:188.7万方    134.4万方

2015年:145.2万方 225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方   316万方

2018年:155.4万方   307.9万方

2019年:238.3万方    263.5万方

2020年:

 

简要解析:

1、三月市场依然处于去存量阶段,这个主要与节日有关。8年总的预售许可证放量为1624.4万方,年均203万方;8年总的成交量为2000.7万方,年均250万方,供求比为0.8。市场处于加速去库存阶段。

2、从成交量来看,2016年市场是个拐点数据,成交量冲上300万方,实际已经预示着本轮行情的启动;而2019年3月成交量下跌(不及季度均值279万方),已经预示着本轮行情从顶部开始往下走,接下来的4—6月土地市场对成交的驱动作用,已经明显降低。

3、从供应数据来看,2019年与2013年类似,除这两个年份外,其余年份预售许可证均没有上200万方,这是否预示着2019年将是本轮市场最后的顶部?

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