2周:2020年小户型刚需概念还成立么?(附12—19年1、2月市场运行数据)

2周:2020年小户型刚需概念还成立么?(附12—19年1、2月市场运行数据)

作者:  来源:容磁财经  2020-01-11  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

上周处于土地市场空窗期,主要是时间节点为春节。我们拿到一份一季度市场的供地地块,大致有364万方计容体量。通常而言,二季度为市场高潮周期,按照惯例二季度是整个土地市场的集中交易时期。依据2017—2019年的出让计划,2020年大致推地计容体量应该在1200—1500万方左右,按照这三年年度推地节奏,一般上半年要求完成年推地量的70%左右,也就是二季度大概还要推地600—800万方。

从目前已经推出的土地计算,1月大致有100万方,二月因为春节的关系,基本属于市场真空期,那么三月市场还将有250万方左右的土地计划,也即市场从三月开始到6月结束,将保持每个月推地200万方以上的节奏。因此这非常依赖于二级市场的正常而不出现较大的波动。

因为春节的关系,以及市场11与12月同期成交量较2018年有一定程度的萎缩,那么今年3、4月将成为开发企业现金较为紧张的时期。这个阶段市场能否保持正常的交易量,对开发企业的现金流有着至关重要的影响。

 

土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月10日,本周预售许可证发放数量28.4万方。

截止1月10日,本月累计发放预售许可证数量为35.7万方

截止1月10日,全年累计发放预售许可证数量为35.7万方

本周开发领域土地存量:—28.4万方。

 

市场度过12月以后,拿预售许可证的情绪相对下降,另一个角度可能也是随着土地库存的下降,市场本身出货量会自然降低,但从土地存量来看,市场还有超过6000万方的土地存量,因此出货量在2020年依然会保持一个较高的速度。如果我们假定今年土地市场释放量为1400万方(与去年同),那么到年末就是7500万方左右的存量,即便按照每年去化2500万方也足够三年时间去化,况且随着市场的回调,去化量在未来三年非常难达到2500万方的去化量。也就是三年后,市场依然有4000万方以上的土地存量(假定21与22年每年释放1200—1500万方土地)。从这个角度来说,重庆房地产市场最少也还有5—8年的新房周期,才会完全进入存量时代。

 

对于2020年市场,我们上周有一个简要的推断,本节我们完善时间节奏方面的判断。从时间节奏来看,今年3—4月;7—8月;11—12月今年二级市场的三个重要窗口。这是几个开发企业现金流较为紧张的时期。三四月相对更加关键一些,因为按照惯例土地市场是上半年集中推地,而土地市场的正常与否与二级市场表现密切相关,或者说两者互为正相关。如果3、4月二级市场不如预期,那么5、6月的土地市场必然受到抑制,而这种抑制又会对7、8月二级市场产生影响。总的来说,今年市场倾向于悲观预期。

 

 另一个方面,今年市场环境会较2019年更加恶化一点,限售约束的房源,会较大规模涌现出来,市场二手供应量会出现一个较大的增幅。这客观上增加了市场总体供应量,而总需求方面,随着市场预期的悲观,外来购房者比例会进一步萎缩,这包含区县购房者,从今年11月数据来看,区县回乡购房置业有加速萎缩的趋势。这点我们需等统计局12月数据出来才能更加明确的判断出。如果这个趋势确立,那么重庆人口输出的红利消失,那么重庆房地产市场将面临巨大的困境。第三是主城内生市场,上周铭腾的公众号发布了购房者总价敏感指标,主力总价再次下压,北区俏销总价下降到130万,而西区南区则下降到110万,如果对应2019年地价,以货地比2计算售价,那么市场主力需求户型面积将下压到80—100平米建面,也就是60—80的套内空间,这几乎为纯刚需户型。市场改善型需求基本消失殆尽。

 

另一个基本面是重庆传统支柱产业汽车行业本轮滑坡,还没看到触底的迹象,传统民企上市公司均处于危机的边缘,这些传统企业又是重庆就业的主要贡献者,就业市场不乐观,意味着预期收入与现实支出的空间会更小,从经济理性来看,收入预期降低,年轻人倾向于与父母同住,小家庭重新大家庭化的特征会呈现出来,如果社会按照这个逻辑前进,那么小户型刚需就会是一个伪命题。

 

随着社会进入增量财富创造时代结束,以欧洲为代表的社会,青年失业率是最高的,而我们国家推行的延迟退休也会抹杀一部分就业机会,给年轻人就业带来压力,这种背景下,小户型刚需的概念,可能就更难成立了。

 

截止本周,预售许可证放量占2018年2684万方的82.4%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2684万方(12月假定数据为320万方))

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2018年四季度市场运行情况

 

2012年四季度:774.9万方    677.8万方

2013年四季度:595.9万方   629.5万方

2014年四季度:693.2万方     713万方

2015年四季度:656.8万方    646万方

2016年四季度:426.5万方    957.8万方 

2017年四季度:784.5万方  1016.7万方

2018年四季度:1025.3万方  685.2万方

2019年四季度:654.5万方(截止12月20日)

说明:

 1、7年4季度的总供应量为4957.1万方,年均季度供应量为708.2万方,从单个年份来看2016年和2018年较为例外,2016年显示出供应量的底部,而2018年则为供应量的顶部,之前的年份,均相对较为均衡。

2、从成交来看,7年4季度总成交5326万方,年均季度成交量为760.9万方,季度供求比为0.93,四季度市场从历史均值来看,属于供不应求的情况。从16—18年数据来看,本波段数据转折特征明显。

3、在处理数据的时候,我们要关注一个政策,即抵押不预售这个政策带来的后果,这个政策如果对上行市场基本无影响,但对下行市场的预售约束应该相当明显,相对而言,2019年房企资金层面更加紧张,因此2019年的供应量与2018年或者更前的年度对比时候,要注意到这个政策对市场实质性的影响,以及这个影响的潜在后果在那!

 

附录3:2012—2020年1月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:51.4万方  73.9万方

2013年:197万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131万方  149.8万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方   261.4万方

2018年:302.7万方    237.2万方

2019年:200.1万方   145.5万方

2020年:35.7万方

 

简要解析:

1、8年一月总的预售许可证数据为1296.6万方,月均数据为162.1万方,这中间只有2012年1月与2018年1月的数据值偏离过大。12年为市场进入上个波段顶部前一个年度,18年为波段市场进入绝对顶部的月份,除开这两个异常年份,其他年份的数据相对较为平均,如果用年化均值来看,一月基本处于年度均值线这个范畴,略少于年度均值。

2、8年一月中的成交量为1357.6万方,月均数据为169.7万方,整体来看,一月的市场特征呈现弱供求均衡的情况,供应表现出轻微的强势。供求比为1.05左右,表现出完全的良性特征。

 

 附录4:2012—2020年2月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:52.3万方  143万方

2013年:182.7万方    139.7万方

2014年:45.1万方    124.7万方

2015年:146万方  111.9万方

2016年:31.3万方    109.4万方

2017年:49万方   178.1万方

2018年:181.5万方    175.3万方

2019年:57.2万方     128.7万方

简要解析:

1、相对而言,春节对二月的影响更大,8年2月总的预售许可证为745.1万方,月均数据为93.1万方,其中有几个超低年份,12年、14年、16年、17年,19年。高的年份仅有13年与18年,两个波段的顶部年份,预售许可证均达到180万方以上。

2、成交相对而言,较预售许可证更加均衡,整个数据的偏离值并不太大。8年2月总成交量1110.8万方,月均数据为138.9万方,年度数据基本围绕均值在有限幅度内震动,这是个可能是市场行为因素决定,个体决策与组织决策的差异所在。

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