1周(成都):4、7、9中等不得参与民办校的新政对房价有何影响?

1周(成都):4、7、9中等不得参与民办校的新政对房价有何影响?

作者:  来源:容磁财经  2020-01-04  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:

 

岁末成都市场上演了一场有一场土拍大戏,本周成都总共出让了21宗地,其中18宗在年前两天集中出让,2020年总共出让三宗。其中7宗地有溢价,除轨道公司地块以及华侨城的地块外,土拍溢价比例占到了60%,这意味着成都土地市场依然保持着较高的景气度。

 

溢价率高的地块主要是邦泰置业的40.67%;蓝光的29.94%;中铁建的51.82%;中际天耀的47.2%,在市场略显寒冷时候,还有如此高的溢价水平,证明了成都市场优质地块的受欢迎成都。同时另一方面也是对成都市场房价处于均衡状况以及今年前11个月供地不足的反应。

 

年前出让的18宗地,总占地面积1002694.2平,总计容面积1984132平,平均容积率1.98.

 

2020年出让的三宗地总占地面积为117082.5平,总计容面积为244207.1平,平均容积率2.085.

 

 

2、供需关系

 

供应数据:

 

截止1月3日,本周预售许可证发放数量63.3万方。

截止1月3日,本月预售许可证发放数量23.4万方。

截止12月31日,本月预售许可证发放数据量380.7万方

截止12月31日,全年累计发放预售许可证为4346.4万方

截止1月3日,全年累计发放预售许可证23.4万方

 

备注:预售许可证数据缺16、23、1月3日的数据。

 

需求数据:

 

截止1月3日,本周累计成交量为64.7万方

截止1月3日,本月累计成交量为31.6万方

截止12月31日,本月累计成交量为357万方

截止12月31日,全年累计成交量为2945.5万方

截止1月3日,全年累计成交量31.6万方


2019年成都市场全年数据如下,预售许可证数据为4346.4万方(可能略微还有增加,缺口几天数据),成交数据为2945.5万方。全年供求比为1.476。全年净增存量数据为1400万方。从整体来看,大成都数据与大重庆数据相差较远,大成都数据仅仅相当于重庆主城区的数据。大重庆区域今年1—11月总成交为5374万方,考虑到年末冲量,有可能全年数据维持在6000万方,大成都数据与重庆成交量有50%的差距。


从市场表现来看,成都市场和重庆市场有着较大的差异,成都市场新增库存较多,全年供求比达到1.47,反观重庆,2019年一方面预售许可证放量缩量,仅为2700万方左右,同时成交缩量不明显,全年成交量约在2700万方左右,供求比基本维持在1的这种水平,市场处于较均衡的情况。但两个市场潜在的问题并不一样,重庆市场的问题是新开工数据较大,但预售许可证数据较小,施工存量较大,成都的因为没有抵押不预售的政策,相对而言,新开工面积与预售面积之间差异不明显,也就意味着重庆市场存量在前端,而成都市场在后端。

 

成都全年成交市场的高点出现在12月,不仅在土地市场还是在成交市场,当然也不排除这种因果关系,即因为考虑到土地市场年末较大的推量,在土地放量前半月将政策略微放松,以及年末大量网红限价楼盘的出现,导致12月成交量创下年度高点,达到357万方,大大超出了之前任何一个月份的数据。政府反过来的土地市场数据又助推二级市场一把,推动了年末成交市场的繁荣。


3、4、7、9中等不得参与民办校的新政对房价有何影响?

 

12月30日,成都市政府审议了《关于促进民办教育健康规范发展的若干措施(送审稿)》政策。因这个政策主要针对小学和初中,而小学和初中的入读又往往是家长们最为关心的事。全国各地的学区房和学位房被热炒,就是其中的原因。而本政策一旦执行以后,全市优质教育资源重新开始聚集,因此必然会导致优质学校区域的住房资源相对更加紧缺,这个政策最终执行对于如果不想衰落的公办学校,那么一方面是提高教学质量,拔尖选人的难度加大,同时另一方面必然也会导致因为抽调大量优质教师资源的民办校学生重新回到公办校的所在片区,造成为了获得优质教育资源而购买本片区住房的情况。反过来对于原来民办校区的学区住房来说,则面临着一次考验,如果民办校因为教学质量下滑导致学生资源流失,必将导致本片区房屋价格的回落。

 

在城市发展方面,因为成都城市发展主要是依托环线扩张,名校的资源不如重庆城市那样明显,因此对于城市板块的改变也不那么充分,当然也有可能是因为我们对成都市场不太熟悉得出的结论。而这对未来城市新区的拓展,也会形成另外的问题,没有了公办学校的强力推动,城市新区的建设将步履更加缓慢。一方面免费教育依然是属于国内的主流教育体系;其次是收费教育+购买新房两者结合提高了新区进入的门槛,而这对新的举办的民办学校,学校品牌如果没有建立起来,那么新区拓展将更加缓慢。

 

下面是成都4、7、9中学的学校体系(图片来源于网络)

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292万方       239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方  245.7万方

12月:380.7万方(待修正)  357万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准

 

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