1周:简要判断2020年的市场逻辑与走势(附12—19年1、2月市场运行数据)

1周:简要判断2020年的市场逻辑与走势(附12—19年1、2月市场运行数据)

作者:  来源:  2020-01-04  

 纵论行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 上周是土地市场推地的高峰期,尽管推地宗数并不多,但占地面积和计容体量均较大,单宗地基本都突破了100亩的19年定下的规则,其中西永地块达到350亩的面积,计容体量达到34万方;而蔡家两宗地也接近150亩,悦来一宗150亩,一宗200亩左右。相对于2019年而言,这些都是大型地块,本次不同的是商业体量较大,同时商住混推。整体抬高了商业地块的价格。

 

上周推出的5宗地,总占地面积667587.5平,总计容面积1024043.3平,平均容积率1.534。

 

上周有三宗地到期,华岩两宗,大竹林一宗商业地。其中华岩成交一宗,为金融街获得,溢价率11.11%,而大竹林商业地为泰康人寿获得,用于做休闲养老。

 

成交两宗地的总占地面积146023.8平,总计容面积249710.6平,平均容积率为1.71。

 

对比成都市场,相对而言,重庆土地市场目前的市场环境无疑要更加寒冷一些。成都上周21宗地无一流拍,其中有7宗有溢价(9宗为华侨城旅游地产地以及轨道公司拿的地),有溢价地块达到推出地块60%以上比例,其中有4宗高溢价地块。一周时间内,成交的总占地面积1119776.7平,总计容面积2228339.1平,平均容积率为1.99.

 

土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月2日,本周预售许可证发放数量24.1万方。

截止1月2日,本月累计发放预售许可证数量为7.3万方

截止12.31日,本月累计发放预售许可证数量219万方

截止12月31日,全年累计发放预售许可证2684.5万方(短缺6天数据估计为100万方)

截止1月2日,全年累计发放预售许可证数量为7.3万方

本周开发领域土地存量:0.9万方。

 

截止本周,市场各项年度数据基本均出来了,预售数据因短缺6天(我们自己统计,我们保守估计6天大概放量100万方) ,预售许可证总量为2684万方,对比2018年缩量17.6%,对比2017年增加19.4%,基本处于2017到2018年的均值区间。

 

截止12月31日,2019年土地出让计容体量为1401万方,成交总金额895亿,平均楼面6384元。从成交量来看,主城区土地去库存效果明显,按照克而瑞统计口径来看,应该在2600万方左右,也就是土地市场去化了1200万方的库存。如果按照全年均价来看,因为这个数据没有,我们从各机构的月度数据观察,大致保持在货地比2左右。

 

按照我们自己统计的预售许可证的口径为2684万方,克而瑞的成交为2600万方计算,2019年主城区市场应该是一个供求均衡的市场,市场的存量主要体现在2018年下半年产生的存量上。

 

这个数据是否与市场自身吻合,需要使用数据的读者去自行甄别,这里有几种假设:第一数据为真,那么市场的问题目前集中在结构市场中,很多超低去化率的楼盘的主要问题可能是价格,户型,或者区域暂时不为市场认同的问题;第二数据不真,是预售数据不真,还是成交数据不真,预售数据不真的话,只能寻求更官方的数据,我们是依据官方数据逐日累加,或者是去化数据不真,这个问题可能要复杂一些,一方面市场机构有采用登记备案数据来统计的,这里存在着登记备案冲红数据的处理问题,另一方面有市场机构采用认购非备案数据统计,这个需要和统计机构核实他们统计口径与依据。

 

2019年的问题,还存在于市场管控与结构数据隐性失真问题,这个在三个角度均存在,土地市场是购买方受国家政策影响,主要是宏观政策与货币政策以及整体宏观经济环境,产生的拥挤性购买以及因为不同城市调控政策差异选择的城市策略;其次是预售许可证数据,这个数据之所以应该给予一定的检验在于此数据与新开工数据出现了明显的背离,具体重庆而言,存在着开发企业与政府的价格博弈;抵押不预售的政策制约等其他因素。至于成交,因为没有官方数据,所以就没有标准可以对标,需要数据使用者自行甄别和判断。

 

截止本周,预售许可证放量占2018年3259万方的82.4%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2684万方(12月假定数据为320万方))

 

3、简要判断2020年的市场走势

截止本周市场各个端口数据基本均出来了,首先是土地市场,全年成交量为1400万方,成交总额895亿,楼面均价6384元。

其次是全年预售许可证供应量为2684万方(有6天数据为我们预估100万方),较2017年多436万方,较2018年减少575万方。

第三是成交数据,克而瑞1—11月数据为2390万方,全年大致应该在2650万方左右,从这个数据来看,供求处于绝对的均衡。但今年以来克而瑞的数据有与铭腾数据趋同化的情况,而锐理的数据则与他们有一定的差异,我们对成交数据持有一定程度的怀疑,真实成交可能在2000—2300万方,否则无法解释市场上的存量问题。

至于成交价格问题,因为没有官方数据,所以我们就不在评论,但参考价格应该在12000以内。

2019年市场还有那些特征呢?

1、土地市场价格上行,成交价格上行缓慢,货地比持续走低。

2、市场新开工面积与预售许可证差异较大,市场在前期的库存较大。

3、尽管供求矛盾并不突出,但市场成交下滑依然过快,市场结构分化迅速,超低去化率大量涌现。

4、年末市场存量较2018年更多一些,不管哪个公司数据,均是供大于求。市场氛围更加低迷。

5、销售端口过于依赖渠道,意味着市场热情消退过快,而渠道借此裹挟了整个成交,因此渠道费用屡创新高。同时促销的政策也较2018年表现的更大的幅度。

6、开发企业融资环境趋紧,整体经济持续恶化,购买力有呈枯竭的现象。

7、全国其他城市均以人才政策为突破口放开限购,重庆独有的不限购政策优势不再,外来购房者比例进一步降低。

8、市场大量的低成本土地存在,2016年12月以后与之前的土地,大概比例为55开(估算,非精确数据)

 

在这种背景下,重庆市场2020年会以怎样的逻辑进行演化?

1、土地市场很难再现2019年上半年的高潮,土地价格回落是超大概率事件。

2、楼市上行的三大要素:土地价格,市场供应紧缺,预期价格上涨可能无一存在。

3、超低去化率项目的存在,以及相对较高的库存,对开发企业的资金以及心理压力的增加。

4、市场前端存量(即新开工面积与预售面积之间差异数据)过大,对企业现金流的压力以及对预期房价的压力。

 5、价格上涨缓慢,或者不明显,促销力度加大下的市场观望氛围的增长。

 

在上述客观环境下,2019年的市场可能走势以及可能出现的典型现象有:

1、全年呈现出下滑的曲线走势,或者说低开低走的走势。

2、重要节点更加明显,即今年3—4月;7—8月;11—12月。这是市场资金与成交叠合的节点。

3、量价同步下跌是较为明显的特征,但价格有不同走势,量先于价是特征。

4、全年成交量预估应该在1200—1800之间。

5、开发企业比楼面成本会成为2019年竞争中的一种普遍性现象。

6、大量的同质产品涌现,市场上超低去化率楼盘个数大幅度增加。

7、烂尾楼出现应该不会是孤立的个案。

 

2020年地产市场还必须要引起足够重视的政策是:新的教育政策引起的教育资源的流动,这是一个市场没有充分消化的,对市场有严重影响的政策。

 

备注:附录中每个结构数据均有及时更新

 

 附录1:2012—2018年四季度市场运行情况

 

2012年四季度:774.9万方    677.8万方

2013年四季度:595.9万方   629.5万方

2014年四季度:693.2万方     713万方

2015年四季度:656.8万方    646万方

2016年四季度:426.5万方    957.8万方 

2017年四季度:784.5万方  1016.7万方

2018年四季度:1025.3万方  685.2万方

2019年四季度:654.5万方(截止12月20日)

说明:

 1、7年4季度的总供应量为4957.1万方,年均季度供应量为708.2万方,从单个年份来看2016年和2018年较为例外,2016年显示出供应量的底部,而2018年则为供应量的顶部,之前的年份,均相对较为均衡。

2、从成交来看,7年4季度总成交5326万方,年均季度成交量为760.9万方,季度供求比为0.93,四季度市场从历史均值来看,属于供不应求的情况。从16—18年数据来看,本波段数据转折特征明显。

3、在处理数据的时候,我们要关注一个政策,即抵押不预售这个政策带来的后果,这个政策如果对上行市场基本无影响,但对下行市场的预售约束应该相当明显,相对而言,2019年房企资金层面更加紧张,因此2019年的供应量与2018年或者更前的年度对比时候,要注意到这个政策对市场实质性的影响,以及这个影响的潜在后果在那!

 

附录2:2012—2019年12月的供求数据(前为供应,后为成交)

2012年:312.1万方  279.5万方

2013年:117.7万方    207.2万方

2014年:226.6万方    259.8万方

2015年:220.1万方  268.9万方

2016年:163.6万方    354.1万方

2017年:295万方   460.5万方

2018年:486.3万方    292.9万方 

2019年:157.5万方(截止12月20日)

简要分析与说明:

 1、7年12月总供应为1821.4万方,月均260.2万方,环比高9%,12月市场有明显的出活动机,在市场去化率较为稳定的情况下,增加货值也会是一种增加销售量的方法,而随着近几年上市公司增多,上市公司处于年报角度来看,也会倾向于有一个好看的销量,因此12月的供应总体是扩张的,也是一个年度高点。

2、7年12月的宗成交量为2122.9万方,月均303.3万方,其中2018年达到惊人的460.5万方的高度,除去2017、2018年份,其他年份12月均相对均衡。也就意味着没有特别的行情驱动,开发企业的促销效果呈现出不明显的特征。12月的平均供求比为0.86。2018年情况较为例外,供求比达到1.66,为均值的1倍左右。而2017年的供求比0.64,又大大低于均值,在市场行情波动明显的情况下,开发企业的节奏开始出现了混乱。

 

附录3:2012—2020年1月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:51.4万方  73.9万方

2013年:197万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131万方  149.8万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方   261.4万方

2018年:302.7万方    237.2万方

2019年:200.1万方   145.5万方

 

简要解析:

1、8年一月总的预售许可证数据为1296.6万方,月均数据为162.1万方,这中间只有2012年1月与2018年1月的数据值偏离过大。12年为市场进入上个波段顶部前一个年度,18年为波段市场进入绝对顶部的月份,除开这两个异常年份,其他年份的数据相对较为平均,如果用年化均值来看,一月基本处于年度均值线这个范畴,略少于年度均值。

2、8年一月中的成交量为1357.6万方,月均数据为169.7万方,整体来看,一月的市场特征呈现弱供求均衡的情况,供应表现出轻微的强势。供求比为1.05左右,表现出完全的良性特征。

 

 附录4:2012—2020年2月的供求数据(前为供应,后为成交) 

2012年:52.3万方  143万方

2013年:182.7万方    139.7万方

2014年:45.1万方    124.7万方

2015年:146万方  111.9万方

2016年:31.3万方    109.4万方

2017年:49万方   178.1万方

2018年:181.5万方    175.3万方

2019年:57.2万方     128.7万方

简要解析:

1、相对而言,春节对二月的影响更大,8年2月总的预售许可证为745.1万方,月均数据为93.1万方,其中有几个超低年份,12年、14年、16年、17年,19年。高的年份仅有13年与18年,两个波段的顶部年份,预售许可证均达到180万方以上。

2、成交相对而言,较预售许可证更加均衡,整个数据的偏离值并不太大。8年2月总成交量1110.8万方,月均数据为138.9万方,年度数据基本围绕均值在有限幅度内震动,这是个可能是市场行为因素决定,个体决策与组织决策的差异所在。

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