20周(成都):禹洲一鸣惊人震蓉城,天价拿地因那般?

20周(成都):禹洲一鸣惊人震蓉城,天价拿地因那般?

作者:  来源:容磁财经  2019-05-18  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场:


本周成都市场合计出让三宗商住地块,一宗位于浦江县,两宗位于市区,其中一宗位于成华区,一宗位于锦江区三圣乡。成华区地块最终楼面在12200这个价格与市场期望值相差不远,而三圣乡地块则大出市场预料(具体分析见地块后)。

 

 (具体土地成交明细,请上中鸿地产网或者中鸿房产cd公众号上看)

 

2、供需关系

 

供应数据:

 

截止5月18日,本周预售许可证发放数量38.9万方。

截止5月18日,本月累计发放预售许可证数量为135.3万方

截止5月18日,全年累计发放预售许可证1383.4万方

备注:预售数据中包含少量的现房数据。本月6日,14日,16日数据缺失,在数据处理过程中,我们发现房协的预售数据与我们采用的预售数据有较大出入。我们将在核实各个数据源。

 

需求数据:

 

截止5月17日,本周累计成交量为 53.4万方,中心城区为 39.3万方

截止5月17日,本月累计成交量113.9万方,中心城区为86.9万方

截止5月17日,全年累计成交量为1020万方,中心城区为793.6万方

 

本周我们将数据监测到11日,在供应缺一天数据情况下,供应依然是成交的150%,本周补足上月数据,上月预售数据一共为413万方,成交为240万方,供求比为1.721,市场出现快速的供过于求的局面。


本周因为我们数据整理的原因,供应有两天短缺,所以市场暂时出现了供不应求的现象。我们对1—15日市场的数据整理,5月市场环比出现下滑,上半月总成交仅为98.5万方。本周两宗高价地,是否会刺激市场,或者本周成交已经体现了这种刺激?接下来下半月将有更多的土地进行拍卖,因此下半月市场的销售就将变得异常的重要。

 

 

3、禹洲一鸣惊人震蓉城,天价拿地因那般?


 3.1、禹洲地产成都市场和地块建设

编号:JJ01(251):2019-001

位置:锦江区三圣乡华新村二、七组

占地面积:16174

计容面积:32348

容积率:2

成交楼面:18400

溢价率:145.4%

拿地企业:禹洲地产

拍卖会情况说明:

随着城市的发展与扩张,曾经的三环如今变得已经一地难求,同时原本相对不足的城市公共配套和人气,现在已经变得热闹非凡,车水马龙。南部区一直都是城市城市的领航方向,任何一次市场的起飞或者领涨,南区都是当仁不让的风向标。

 

本地块位于南三环偏东内侧,交通情况良好,距离地铁7号线川师大约1公里以内,临成龙大道,距离三环不远。地块靠近锦江区政府,西侧则为锦江体育公园,自带休闲娱乐配套。地块附近为蓝光金悦天娇、蓝谷地、华兴新居,目前入住率较高,生活氛围成型,配套成熟,学校方面,2公里以内有盐道街小学卓锦分校、树德中学外国语小区、川师附属实验学校中学部、七中嘉祥外国语学校等,这些机构都不差!

 

从上述城市基础设施来看,本地块出高价并不意外,如果不是限价因素导致,可能本地块会出现更高的价格,只是比较奇怪的是,为什么本地块挂牌价格低,是否政府有意控制地价的结果,但拍卖没有其他限制条件下,低起价也就意味着高溢价,最后拍卖的结果也证明了这个逻辑。

 

本地块最终为禹洲地产获得,而此前禹洲在成都还没有项目,新入市拿地王,似满足一个带有野心的欲在本市场形成战略竞争者通常的做法。此前的融信上海静安地王,算这种策略的最好注解,只不过融信在拿静安地王时候,已经在杭州和上海获取了十几宗优质廉价地块。弘阳在重庆也采取过这种策略,但弘阳在获取地王地块之时,已经并购两个项目,有了一定的土地储备。所以从动机来看,禹洲地产目前动机不明,一是是否禹洲会将成都作为其战略重点城市,欲在成都大肆扩张的战略之举,或者仅仅是因为地块优质而采取的单项目策略,这点将在以后的市场中得到验证。

 

从地块操作来看,尽管单价高,但总计容面积并不多,考虑到供应的稀缺性,产品很有可能设计成大平层豪宅,如果不考虑出货速度,还是应该有市场空间的!

 

3.2、禹洲地产与重庆市场投资


禹洲地产为香港上市公司,其在2009年1月在香港市场上市。禹洲地产公告显示,其在2019年1—4月实现销售额161.39亿,销售面积1063783平,平均销售均价为15171元/平方米,公司4月销售额51.37亿,这个业绩在中指发表的全国房企销售排行榜中,位列54位,2019年禹洲在土地市场获取土地金额为155亿,位列所有企业中的16位,两个数据对比,凸显出禹洲在今年土地市场的相对激进。

 

禹洲地产于2016年底将总部迁往上海;在今年中,禹洲将销售目标提升至400亿,并定下了2020年销售1200亿的目标。在这个战略指导思想下,企业开始进行了快速扩张,于2018年定下了新进入15个城市的目标,而从土地市场行动来看,2019年禹洲地产在继续自己的高速扩张的路径。

 

禹洲地产在重庆土地市场,通过公开招拍挂获取的土地只有一宗,具体地块资料如下。其他有一些合作项目,如在空港新城与金科进行合作。

 

重庆地区地块情况:

宗地1:

位置:重庆北碚区北碚组团I分区I18-01/04、I11-01-2/05号

占地面积:194489

计容面积:251662.8

容积率:1.29

成交楼面:5126

拿地时间:2018.2.27


附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方  240.2万方

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