14周:中美贸易战,助推地产市场逆转因子成长

14周:中美贸易战,助推地产市场逆转因子成长

作者:  来源:容磁财经  2018-04-06  

1、土地市场:

上周土地市场有一宗土地出让,华侨城以9114的价格拿下悦来地块,本地块综合容积率为2.6,按照新规规定,本地块可能存在纯粹的商务用地。本地块一共有10家开发商参与竞拍,两个联合体,另五家企业单独竞拍,最终华侨城拿下本地块。华侨城能拿下本地块,或者说其他家放弃本地块,原因之一应该是华侨城在礼嘉和悦来有大量的土地储备。且价格都相对较低。在这种情况下,其他开发商介入要与之竞争,会有相对劣势!

 

悦来属于本波段城市热点区域,市场都相对看好。也属热点或者成熟开发区域。

 

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据:

截止4月5日,本周预售许可证发放数量24.3万方。其中商品住宅18.8万方,非商品住宅5.5万方

截止4月5日,本月累计发放预售许可证数量为24.3万方,其中商品住宅18.8万方。

截止月5日,全年累计发放预售许可证576.9万方,其中商品住宅为468.7万方。

 

本周开发领域土地存量:14.1万方。

 

考虑到本周只有三天,且放假三天未清明节,节前三天预售放量属相对温和。但本周过后,传统意义上的春节因素全部结束。接下来进入一年的攻坚时间窗口,考虑到今年信贷因素的影响,4月估计将是重庆主要开发商决战时期,错过4月这个黄金窗口,开发企业今年的难度会加速放大。

 

 3、市场环境

 

今年1—3月商品住宅预售放量为:449.9万方,2017年商品住宅1—3月放量为270万方,同比商品住宅预售放量增幅达到67%。2017年4月商品住宅预售许可证放量为208万方,按照一季度预售放量速度与市场背景,今年4月商品住宅预售放量应该会在250—300这个范围,4月商品房预售许可证放量突破300是个大概率事件。

 

2017年1—4月商品住宅预售许可证数据如下:

今年1月商品住房预售许可证发放数量为65.4万方

今年2月商品住房预售许可证发放数量为37.4万方

今年3月商品住房预售许可证发放数量为167.2万方

今年4月商品住房预售许可证发放数量为207.7万方。

供应量加速增加,信贷额度紧张。如果政策预期滞后(放开限价政策滞后),市场在二季度高位徘徊概率较大(预售证的放量会受到一定的影响),但本季度依然是市场关键期,不管何种政策背景,只要4月商品住宅放量突破260万方,那么全年市场基调基本定调。

 

4、贸易战走向失控节奏

周末特朗普扬言要追加1000亿美金的征税额,理由是遭到中国不公正的报复。而中国国内舆论一边倒的鹰派。意味着中美谈判桌上的每个谈判人员要想避免贸易战的难度都变得无比的艰难。贸易战走向情绪化,情绪化导致失控的概率正越来越大。

贸易战带来的后果是什么?首先是国内农产品制裁导致的农产品价格控制问题,如果控制不好,那么农产品涨价是一个大概率;受农产品涨价的传导机制影响,国内CPI上涨将是一个大概率事件。国内经济结构形式发生逆转的因子种下,即实体通胀,资本通缩,这种情况发生,最大的考验就在于地产行业。

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