2017年典型房企年报简读:华夏幸福

2017年典型房企年报简读:华夏幸福

作者:  来源:容磁财经  2018-04-03  

2017年典型房企年报简读:华夏幸福

 


 

一、前言:

最近关于华夏幸福的小道消息比较多。其次这是一个自己从业将近20年来,曾经最没看懂的公司;第三从市场本身来看,环北京区域的中弘股份,最近焦头烂额,有破产之忧。环北京市场因政策导致的下滑,是本轮市场中,受到影响最严重的。我们想通过年报,寻找一个真实的华夏幸福。


 

 

二、业务产品:


 

1:产业园区

1.1、业务模式:

接受合作区域地方政府委托,与其签订长期性的的合作开发协议,为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类服务。其中产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分,具体包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、升级等服务。公司依据园区经济发展定位,结合自有资源和渠道,聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大产业,多种形式并举,满足企业和地方发展要求,实现企业的园区落地。


 

1.2、盈利模式:

服务费:就公司提供的规划设计与咨询等服务,地方政府向公司支付服务费,该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分,服务收益一般按服务成本的 10%计算。

 

土地整治费:就公司提供的土地整理服务,地方政府向公司支付土地整理服务费用,具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分,土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算。

 

基建设施费:就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目,地方政府向公司支付建设服务费用,具体包括建设成本和投资收益两部分,投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算

 

产业招商费:就公司提供的产业发展服务,地方政府向公司支付产业发展服务费用,当年产业发展服务费的总额,一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算(不含销售类住宅项目);

 

城市管理费:就公司提供的城市运营维护等服务,地方政府向公司支付服务费用,该等费用中政府付费部分按照国家定价执行,无国家定价的,按照政府指导价或经双方商定的市场价确定,最终以第三方中介机构审计报告为准。

 

1.3、政府付费

地方政府承诺将合作区域

内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后,按照约定比例留存,剩余部分纳入财政预算支出管理,通过安排预算支出,作为支付公司服务费用的资金来源,并完善各项收支手续,以保障乙方各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内,合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类收入,主要包括税收收入(原有企业原址产生的税收收入除外)、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。

 


 

2、传统地产服务

产业新城旁边打造孔雀城。

 


 

三、公司业务情况:

报告期内,公司新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个,分别位于四川成都浦江县、江苏南京江宁区、湖北咸宁嘉鱼县、河北涿鹿县、湖北武汉新洲区、河南郑州新郑市、浙江德清县、江苏南京经开区、浙江嘉兴南湖区、湖北团风县、河南开封祥符区、安徽六安市、河南新乡市、河南开封市、湖南湘潭市、江苏南京高淳经开区、湖南株洲市、安徽马鞍山含山县、安徽肥东县、河南郑州新密市和安徽合肥巢湖市。

 

四、公司经营数据


 

1、营业收入与解读:产业发展服务231亿,毛利率92.25%;土地整理服务47.9亿,毛利率13%。单独将这个提出来解读,这是公司非地产类的竞争力体现。房地产结算289亿,毛利率22.27%,环北京498.5亿,毛利率50.84%,营业占比84%。从营业额来看,公司也可以归结为北京区域公司。营业占比绝对比重过高。


 

2、净现金流:—200.3亿。


 

3、2017年销售收入:1522亿,同比增长26.5%;房地产销售额1200亿。房屋销售均价12620元/平方米。


 

4、经营数据:

4.1、现金684亿;应收账款189亿;短期借款68.5亿;一年内到期非流动性负债194.3亿;预收账款1325亿。流动性负债2280亿(确认没看错),长期借款371亿,应付债券390亿。负债合计3048亿。


 

4.2、土地储备:988万平米,其中环北京区域约战70%区域,固安,霸州,香河,涿州,大厂,永清,怀来等为主力区域,以上区域占总土储比重为71.6%。


 

4.3、2018年经营计划:销售目标2100亿,同比增加约40%;新开工面积1988.4万平米;竣工面积1010万平米。按照2017年销售均价持平计算,结算金额1275亿,如果加上产业地产收入,按照15%增幅计算,2018年总的结算收入约1600亿,这较2017年呈现出巨大的增长。(疑惑点,土储仅988万平米,新开工面积为1988万,18年拿地到开工要有1000万平,还要增加土地储备起码1000万平,这要新增多少土地?土地从那来,资金从那来??)

 

五、简要解读和评价:

有利因素

1、相对于产业新城盈利模式清晰,在环京区域有明显的聚集优势,其次雄安新区对环境区域周边应该解读为利好。这块公司收入稳步增长,或者长时期的存在是较大概率的。

 

不利因素:

1、公司资源聚集在环京区域,且都是三四线中小城市,第三是对自身产业具有较强依附性。

2、公司从点到面的时间周期太短,短期净现金流逆差太大。

3、环京区域受房地产政策抑制最为厉害,房市波动最为激烈。

4、债务结构中,流动性负债比重高达70%以上,流动性困境如何避免?

 

疑惑因素:

1、公司2018年制定年度计划依据是什么?

2、在流动性紧张情况下,制定庞大的扩张计划,是否过于激进?

3、全中国到底有多少个环京区域?


 

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