13周:一季度预售放量552万方,同比上涨68%;供应缺口约240万方

13周:一季度预售放量552万方,同比上涨68%;供应缺口约240万方

作者:  来源:容磁财经  2018-04-01  

1、土地市场:

上周属土地市场的高热期,一方面是上周公共资源交易服务中心连续两次推地,均为茶园地块,总建筑面积342526(真实计容面积会少一些,因44998地块,交易中心公告的为总建筑面积,与过往不同,过往从没公告总建筑面积,而且总建筑面积对于计算价格是没多大参考价值)。前两块均为1.5的容积率,5500的起拍价格。

上周土地交易市场有些冷热不均,3月27日交易属于正常情况,尽管溢价不高,但挂牌底价过高,交易的楼面价格属于正常区间。上周总共成交了7宗地,总计容面积为1309482平,其中30日,财信茶园地块竞争者众多,楼面单价略高。

上周7宗地中,万科拿下两宗中央公园地块,楼面价为8614和8762,容积率为2,对比雅居乐地块价格,大致相当。来自西安的天地源和成都的新希望首次进军重庆,阳光城第一次在重庆公开拿地。

当然上周土地市场也有冷门,龙兴两宗地流拍,成了周五火热的茶园地块的一个配角,或者是另类注解。

市场对待土地信息选取了市场愿意关注的角度,财信地块信息被传阅量超过了以前历次拍地,铭腾公众号上财信地块阅读量达到41700点,应该是创造了土地交易流量数据的新高。

 

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据:

截止3月31日,本周预售许可证发放数量70万方。其中商品住宅61.8万方,非商品住宅8.2万方

截止3月31日,本月累计发放预售许可证数量为207.8万方,其中商品住宅170.4万方。

截止3月31日,全年累计发放预售许可证552.6万方,其中商品住宅为449.9万方。

 

本周开发领域土地存量:61万方。

 

本周预售数据创今年新高,但属于相对温和阶段,考虑到因两会预售被抑制的时间,整个三月预售放量为207.8万方,比我们预期相对少一部分,一季度总共预售量为552.6万方,则完全落入我们预期之内。

 

销售数据方面,2016年一季度数据为573.6万方,2017年一季度数据为754万方, 今年一季度数据为781万方(3月数据截止29日止,算上周末大概800万方左右);从供应来看2016年一季度总供应量为335.7万方,2017年一季度总供应量为329.1万方。从市场整体成交量来看,今年成交量同比上涨大约6%左右。一季度总体供求差为250万方左右。这个也可以从另一个角度说明一季度市场行情特征。但相比于16、17年,单季度供求差与2016年基本持平,与2017年相比大幅度减少。市场从单季度表现来看,供求关系同比得到极大的改善。

 

如果要全面真实的看待数据,还需要对比2015年四季度,2016年四季度,2017年四季度数据,整体预判更准确,因为在季节性因素中,有年末冲量以及刻意的销售留存问题存在,这个读者刻意自己去比较和判断。(2018年一季度成交数据为铭腾机构的,2016—2017年数据为克尔瑞的数据,2018年一季度供应数据为容磁自己整理CQ315网站数据)

 3、市场环境

总体而言,3月市场依然处于较高的景气区间,一部分原因是因为上半月预售放量约束,另一方面是三月为传统的市场旺季,以及市场高热惯性推动,市场还将继续保持目前的趋势向前滑行一段时间。一季度的信贷环境紧张环境呈现出累加的趋势,四月大概率事件是信贷环境更加紧张。同时非市场预期因素的贸易战以及美国加息导致的整体资金成本上行,也将助推利率环境恶化,同时推动市场情绪摇摆。重庆市场四月则是关键月份,因为本轮政府调控与市场环境变化的原因导致拿地到预售的时间普遍延长。而重庆土地市场启动是2016年7月开始,因此在二季度会是本轮土地市场放量导致的预售放量的集中爆发点,以及市场直觉判断,我们认为二季度的预售放量大致会保持在700—900之间。在市场需求方面,一方面供应上量形成的紧张情绪缓解,其次是信贷约束的制约情绪,三是开发商抢跑的心态,会导致市场心态变化;而在政策面二季度可能会有一个政策预期兑现的情况,即变化限价政策带来的成本上升预期房价上升的市场心态。这个预期会左右市场高点何时出现,如果出现较晚,那么二季度将持续高位运行,从目前市场数据来看,我们判断6月中旬可能会出现市场的变化。

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