李家沱组团分析(下)巴南,李家沱,龙湖项目关联分析

李家沱组团分析(下)巴南,李家沱,龙湖项目关联分析

作者:  来源:容磁咨询  2018-02-04  

 李家沱组团分析(下)巴南,李家沱,龙湖项目关联分析


 


 

3、巴南区市场与龙湖地块分析

分析李家沱市场,我们将先分析两个问题:第一是巴南市场的一些市场数据;其次是龙湖在李家沱拿地分析。

 

在2015—2017年,巴南区总共出让了计容面积11680305平米的建筑体量,而三年总共去化量为5970767方,按照土地市场下来的存量为5709538方建筑体量,略相当于过去三年的市场去化量。加上2018年巴南区出让的土地数量约150万方,整个巴南区土地存量约720方土地存量,注意这仅仅是这三年期间形成的市场存量,因历史上巴南区去化的速度较低,所以遗留的存量并不少,比如申烨太阳城,以及融汇半岛,曼哈顿未开发的存量与进入破产程序的典雅的存量,这些均在2015年以前基本形成。在最后我们附上的统计表,可以得到印证。加上前两天巴南区政府推介会的811万方土地,假设全部出让,那么整个巴南区今年年末的土地库存将达到约2000万方左右,这样的存量足够巴南区消化8—10年时间。而另一个角度依据铭腾统计数据,2017年巴南区的平均售价为6502元,与主城区约有30%左右的市场差距,在如此大的价格差异下,巴南区消化并没有得到与价格优势相匹配的成交量优势,这意味着巴南区的城市估值并没有得到显著提升。

 

龙湖在2月1日拿下李家沱滨江板块土地,总体量达到81.7万方。与前两次试探性质的小规模拿地相比,本次龙湖南进的决心更大,分析龙湖地块,滨江,拥有相当体量的商业,整体价格相对合理(与片区比较)。李家沱片区尽管商业并不缺乏,但大型城市配套性商业却没出现(融汇原本有20万方的商业,一方面因为区域成熟而形成的入市时机问题,另一方面与开发商的运作能力有关的实力问题),并没有呈现出区域中心型商业。龙湖进驻,可以预料的是,将会是以天街带动滨江休闲商业来启动,也即北辰天街加春森彼岸模式,这样的产品组合出现。从商业本身来说,对现金流以及资金的周转速度容忍度会高出很多,其次是在大规模商业带动情况下,住宅销售会有较好的辅助刺激作用,相对于其他项目,龙湖在本项目住宅市场的卖点会有商业+滨江两大概念,再辅之于龙湖品牌效应,以及龙湖12年以后的再次南进的市场期待,龙湖这个项目拥有更多的是企业与产品个性,与区域共性的关联度并不强。

 

而从区域贡献度来说,龙湖项目很大的概率是吸附区域的热度,而贡献较少的热度。或者说龙湖项目与区域价值共生关系较弱。

 

4、李家沱的市场演变与发展

2015年—2018年1月,李家沱区域总共出让土地面积6363847方,2015—2017年销售量为2356791平,从土地端口下来的市场存量为4007056平,约为三年去化量总和的170%,如果按照均值计算,也即是意味着李家沱区域土地可以满足未来5年市场去化。当然相对于整个巴南区而言,李家沱区域区位竞争力极为明显,2017年李家沱成交量较2016年环比增加113.4%(巴南区的增幅为65%),2017年李家沱组团的成交均价为6644元,与整个巴南区均价的6502元相比(铭腾统计数据),区位优势没有得到明显的体现,用市场的观点来说,2017年李家沱区域的成交量是用价格优势获得的,但随着新出让土地成本大幅度提高,李家沱未来的价格必然将出现一次以供应推动的价格爬升。一旦价格刚性上扬,会在多大程度抑制成交量是检验李家沱区位的市场认同度的最重要的原因。

 

与传统李家沱片区开发相比,未来两三年李家沱片区的市场关注度,将因为龙湖,金科(金科在该区域有两个项目)两大本土强势品牌入驻而得到提升。但云集在本区域的开发企业,更多的是新进入市场的企业,尽管这些企业实力都不弱(要么是国企,要么是大中型上市公司,要么是资本雄厚的外来房企),但都没有产品得到市场认可,也就意味着除龙湖金科外,其他企业在外地的经验与市场优势,在本区域都基本为零,都需要重新建立与市场的认知,而没有产品呈现出来以前,这将是一次艰难的市场沟通。

 

关于市场更微观的分析,请读者自行梳理,后面我们附上整理的李家沱片区的基本供应数据供大家参考。

 

附:我们整理的李家沱区域统计到的市场供应(市场去化没有统计)

李家沱组团房企土地储备情况表

企业

体量

容积率

楼面价

编号

备注

华远地产

34.68

2.54

6026

1

34.68

中铁建

6.95

3

5007

2


 

3.78

1.5

2000

2

10.73

中国电建

54.8

3.62

5000

3


 

52.5

3.06

4781

3


 

华熙国信

18.6

3.6

2500

4

18.6

华润地产

42.75

2.88

4500

5

42.75

协信地产

26.31

2

3022

6


 

20.82

3.26

4035

6

47.13

荣安地产

7.23

2.92

3500

7

7.23

保利地产

32.28

2.39

5050

8

32.28

金科地产

34.01

3

4528

9


 

11.9

2.8

3046

9

45.91

碧桂园.旭辉

41.98

2.34

5027

10

41.98

新鸥鹏

12.73

2.3

3284

11


 

37.55

2.1

1225

11

50.28

融信地产

23.51

2

6189

12

23.51

恒大

22.93

2.3

1940

13


 

35.35

2.3

1938

13

58.28

荣盛发展

53.9

1.92

2175

14


 

30.83

2.23

2855

14

84.73

联发地产

40.22

1.92

2648

15

40.22

城投地产

12.3

3.18

2601

16


 

15.01

1.8

1772

16

27.31

中建信和

9.57

3.77

2111

17


 

23.88

2.97

1850

17

33.45

攀钢地产

45.82

1.91

2135

18

45.82

鲁能地产

2.1

3

2135

19


 

35.37

3.92

1920

19

37.47

蓝光地产

37.32

2.31

1850

20

37.32

凤凰传媒

47.73

3.71

1904

21

47.73

中建三

56.29

2.45

4768

22

56.29

龙湖

81.67

2.97

4604

23

81.67


 

 

 

 

合计

1012.7

 


 

 

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