李家沱组团分析(中):李家沱区域的城市属性与组团竞争

李家沱组团分析(中):李家沱区域的城市属性与组团竞争

作者:  来源:容磁咨询  2018-02-04  

李家沱组团分析(中):到底是灿烂群芳,还是红色海洋


 

1、城市扩张与传统组团的落后


 

探讨李家沱市场的时候,我们决定先探讨李家沱的城市属性。从城市历史来看,李家沱与双碑,杨公桥,土湾,化龙桥,大石坝、弹子石以及江北嘴均属于重庆传统高密度人群组团,也即早期的城市的大组团。为传统城市中心片区(在交通不发达,解放碑的辐射力因交通的阻隔有覆盖力不足的时候,组团的独立性相对更充分,传统的组团因工业的布局而在组团内完成自给自足,因而形成组团式城市二级中心或者三级中心性质)。这些片区也是传统意义上的城市聚集地。

 

随着城市的升级改造,除开化龙桥与江北嘴区域外,传统的大组团区域,都并没有表现出与新兴的新牌坊区域,鸳鸯区域等新城市片区更能吸引居住者与资本的青睐。尽管化龙桥因为整体改造,城市形象良好,但因为交通条件的改变让原有的区位属性发生了较大的变化,传统的渝中区的天然优势,让位于交通更方便的新兴区域。其他组团则因旧城改造出让地块的规模以及时间限制,导致土地成片出让的难度,无法以规模效应方式出让,以及重庆城市快速的疆域扩充,大片没有拆迁的新兴城区土地供应的规模供应。在经济处于快速上升周期,资本往往更注重效率与频率,旧城改造因为拆迁导致两者均不能发挥作用,故不被大资本青睐。而不被产业资本追捧的同时,也意味着二级市场受到冷落,二级市场价格落后于新兴城市区域。

 

李家沱相对于其他几个区域而言,还有一个传统的九龙坡区政府所在地优势,但随着南岸在新的城市运动中,以更靠近解放碑与同样有用大片平地,且没有大规模的城市拆迁的优势,加上在早期被列为国家级开发新区进行了一轮政府主导推动的城市拆迁;九龙坡与大渡口则因为传统城市核心区为大型企业所占据,大型企业搬迁即有大片城市空地出现。在交通条件第一次改造过程中,解放碑的中心优势率先确立,因而靠近解放碑的位置,往往具有更优异的区位优势。而李家沱则因不具备这个优势,导致了组团的第一轮衰落。但当南岸以及杨家坪,大渡口区域日益填满的时候,城市必然的外溢效应,决定了李家沱区域会迎来第二轮爆发。

 

因为受到区位影响,加上城市成熟度较高,以及部门政府行政原因,李家沱在城市发展运动中,仅只引进了重庆理工大学进驻该区域。其他病没有引进很强势的城市公共资源入驻。当然这一方面可能也意味着城市管理者心目中,李家沱属传统城市热土以及相对较高的区位价值,较小的区域开发难度的原因。

 


 

2、李家沱组团的区域属性与区域竞争


 

李家沱区域的房地产开发,应该属于2004年的融汇半岛的进驻,一个大型企业一次性圈下3000多亩,但相对传统李家沱片区而言,融汇半岛隔江而有单独形成组团的感觉,因此并不为传统的李家沱居民所认同,传统李家沱更倾向于认同鱼洞方向,以及后来的龙洲湾方向与南坪方向。而融汇半岛在早期市场推广过程中的客源(大致的比例:九龙坡25%,南坪25%,李家沱鱼洞25%,大渡口10%,以及其他一些区域构成,我们曾经做了三年连续成交数据统计得到的结论),而随着李九路恒大城与曼哈顿项目的开建,九龙坡片区与大渡口区域的客流比重有所增加。从客源构成来看,李家沱片区的区域属性,与隔江的大渡口与九龙坡显得极为亲近。而与陆地相连的区域,则受到龙洲湾与渝南大道沿线与鱼洞区域的激烈竞争。

 

从2017年来看,本届政府有推动城市西南向发展的痕迹。2017年出让土地,除两江新区外,其他多数位于城市西南部,巴南占全年城市土地出让总量的28%,如果算上南坪,大渡口,以及西永,整个西南部城区出让土地可以占到全年土地出让总量的70%左右。这与上届政府土地出让集中于城北呈现出较大的差异。

 

而在南向的几个组团中,与茶园,鹿角,龙洲湾片区相比,李家沱的优势在于处于几大中心组团的中心区域,具有以同心圆为通勤圈的区位优势。而随着滨江路的建设,李家沱打通了鱼洞与弹子石区域,使得李家沱具有辐射更远城市区域的可能。这点是其他几个组团无法比拟的。茶园尽管有传统开发优势,以及与解放碑相连的交通优势,但茶园属于新的城市建设区,传统意义上并没有太多人气,完全需要外来人口去填充区域;鹿角相对而言,属于完全的城市新规划区,在竞争力上基本无法与李家沱相比,龙洲湾片区则因城市可供土地较少,构不成明显直接的竞争。


 

(本文本应该以上下篇做结束的,但文章实在太长,所以分为上中下三篇,下篇讨论房地产市场情况)

最新文章

李家沱组团分析(中):李家沱区域的城市属性与组团竞争

2018-02-04 17:50:190

美股暴跌,美加息周期转降息周期?

2018-02-03 22:47:170

汽车进口关税将下行 或由25%降至15%

2018-02-03 21:28:430

西南证券经历"多事之秋" 高管动荡连遭监管层处罚

2018-02-03 21:26:140

5周:供地向南,城市向南?巴南土地推介会大规模推地

2018-02-03 16:16:430

房地产并购贷款漏洞被堵 四证不全不能发放任何贷款

2018-02-01 22:50:440

一月土地市场报告:出让266万方土地,龙湖储备88.7万方

2018-02-01 21:35:460

李家沱组团分析(上):到底是灿烂群芳,还是红色海洋

2018-01-31 19:28:502

外媒:海航集团一季度面临150亿元人民币流动性缺口

2018-01-30 21:55:050

解直锟前传:工人出身发迹于实业 起家后清空当地资产

2018-01-29 08:48:220

热门文章

深度:重庆抵押新政:一个比现房销售更严厉的政策

2017-02-05 11:56:5113

华夏幸福内部制定了一个名叫“千人计划”的挖人战略

2017-01-03 11:36:410

住建部下发通知:正式取消园林绿化企业资质核准

2017-04-15 15:40:064

统计局:2016年中国城市化率57.35%

2017-02-28 14:07:551

对重庆市房地产开发企业抵押政策新规的解读

2017-02-03 19:17:230

重磅!基金业协会释疑私募登记备案具体问题(附解读)

2016-03-19 16:14:240

四川蓝光重庆公司收购重庆两江春城项目违约列被告,或损失2.5

2017-08-19 09:50:180

深度:3.30日土拍:雅居乐9352元楼面价进驻中央公园

2017-03-30 18:51:530

寸滩两地74.8亿造重庆史上总价地王

2016-09-02 20:26:530

北京龙湖总经理宋海林已经向龙湖集团申请休长假

2016-12-08 10:06:280


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2