李家沱组团分析(上):到底是灿烂群芳,还是红色海洋

李家沱组团分析(上):到底是灿烂群芳,还是红色海洋

作者:  来源:容磁财经  2018-01-31  

重庆市组团分析之李家沱区域(上)城市规划与组团区位关系


 

 

1、土地市场数据

选李家沱组团分析得主要原因在于其在2017年与2018年为重庆土地市场的明星组团,2017年重庆市主城区合计出让商住用地计容面积2600万方(数据有误差的话,主要在于流拍地块统计误差,但基本准确这个数据),而李家沱一个组团合计成交了276万方,约战整个城市的10.7%。而2017年巴南区总出让土地面积717万方,李家沱组团约战巴南区的38.5%,如果我们用对年周期来计算,那么这个数据将被极大的改写,在2018年一月总共出让(30日有一块,正常情况应该能成交)150万方,那么合计占比,李家沱组团可以占主城区成交面积的16%(约数),占巴南区的49.2%,放眼整个重庆市场,一个组团在土地市场占比如此之大,还从没出现过。

 

而另一方面土地利用强度大,则几乎是除江北嘴外,其他未建成区中用地强度最大的区域。在2017年李家沱出让土地中,总体平均容积率为2.56;2018年算上即将出让土地容积率达到2.98。17年与18年合计来看,土地整体容积率为2.69。如果只看用地强度,可能你还以为这是江北嘴组团呢。在2017年重庆市出台降低整体土地利用强度的情况下,这样的容积率就显得更加突出。

 

2、组团地理区位关系分析

历史上,李家沱曾经作为九龙坡区的区府所在地,后来在新的行政区划调整中,李家沱划给了巴南区,九龙坡区政府也搬迁到了杨家坪区域。

 

从地理区位来看,李家沱和黄桷坪半岛对江环抱。从大组团关系来看,李家沱位于大渡口,九龙坡,鱼洞,南坪的中心交汇区。通过马桑溪,鹅公岩与李家沱大桥与江对面的杨家坪大渡口相连接,而与鱼洞和南坪则陆地相连,构成李家沱的延伸腹地,或者说李家沱就是南坪和鱼洞之间的飞地组团也可以(由于鱼洞位于临江的狭长区域,这个说法也不那么成立,飞地之说,建立在鱼洞和为巴南区府所在地,南岸为主城核心商圈的关系)。渝南大道沿着李家沱边缘与龙洲湾鱼洞相连。

 

主城外环线穿过组团,连接鱼洞和沙区。滨江路直连弹子石片区,而通过弹子石可以到达主城核心商圈所有位置。从这个角度分析,渝南大道与滨江路与三座桥构成了李家沱片区的交通动脉线。考虑到大规模人流入驻,将来本片区应该还会有新的桥梁建设。

 

3、从城市规划管理看李家沱片区

我们统计了2014年—2017年三年期间区域内交易的总的计容建设面积(包含二手交易),总共达到1050万方左右。如果我们按照100米居住2.8人计算,新增建筑体量将要容纳30万人口,加上李家沱原居住居民,整个李家沱组团人口应该在40—50万之间。这样的人口容量,在主城大力外拓的背景下,显得更具分量。

 

从出让的土地指标来看,本区域基本以居住为主。没有大型商业设施出现,也没有大型城市配套设施出现(大型中小学,医院,行政与商务、商业中心等),基本为纯粹的居住型服务的社区商业或者组团商业中心设施。

 

而从用地强度来看,本区域基本以高层为主的户型。很难出现高端居住产品。或者说就是一个城市白领或者蓝领居住组团。如果我们以15分钟—30分钟的通勤圈来衡量本区域未来居住居民的话,那么大部分居民的就业将在南坪,鱼洞,杨家坪和大渡口区域产生。剔除产品结构这个层面来说,李家沱区域为重庆典型意义上的中央居住区(CLD)。

 

本区域原有重要公共资源:清华中学,重庆理工大学。

 

本组团的经济腹地主要为南泉和界石,南彭组团等相对较为偏僻的区域。


 

(本文在龙湖拿地之前已经完成,龙湖进驻对整个区域并不会产生绝对性利好,所以区域分析,我们最终选择不再修改,但在下周市场分析中,我们将补助龙湖进驻对市场影响)

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