4周:预售66.5万方超17年月度均值,信贷约束下企业如何应放量?

4周:预售66.5万方超17年月度均值,信贷约束下企业如何应放量?

作者:  来源:容磁财经  2018-01-27  

 

1、预售数据

截止1月27日,本周预售许可证发放数量66.5万方。其中商品住宅48.3万方,非商品住宅18.2万方

截止1月27日,本月累计发放预售许可证数量为184.2万方,其中商品住宅141.9万方。

截止1月27日,全年累计发放预售许可证184.2万方,其中商品住宅为141.9万方。

 

2、本周预售数据基本阶段

2017年全年预售月均值数据为:商品房为183.7万方,商品住宅均值为151万方。

2017年1季度住宅均值数据为:90万方。商品房一季度没有统计数据。

基于节日因素,1、2月数据往往出现偏差,但我们将一季度汇总,数据偏离度往往就极小。今年因为春节时间较去年晚,因此一月数据会更多一些,但去年二月数据也较少。整个一个月只有37.4万方住宅。从总数来看,今年一季度商品住宅数据(相对于商品房,商品住宅对本波段市场反应更准确)。截止本周,本月数据已经较去年一季度数据过半,本月还剩3天,按照20万方体量计算,那么本月的商品住宅放量将突破160万方,超过去年均值水平。

  

3、龙湖两江新宸

抛开非市场因素,从市场本身来看,两江新宸本周开盘价格确实让市场有惊喜,整体均价基本维持在套面12000—13000这个范围内。当然这样的价格,这样的区域,如果都还不热销(况且是龙湖的盘),我想每个人,不管是不是从业人员,都应该脊背冒冷汗。当然还好,他热销,确实也是热销。其他市场的盘,没有听说本周大卖的信息。

 

探讨一个问题:因无法获取准确信息,假定两江新宸受政策约束导致的价格低开,那么这种价格管制,不科学的后遗症将是十分强大的。但这本身就是一个囚徒困境,研究美国经济史,你会发现钱宝案其实一点也不恐怖,因为投资钱宝的人,一般不会加杠杆;反而是资本市场层次较低的财富所有者参与越深,对政府破坏越大,对经济创伤越深。而政府只是一个中性平台,是个管理机构,类似于证券市场中,券商抽取佣金的角色。所以政府本身其实没什么影响,只要经济总量萎缩,税收萎缩是必然,至于到底是那个结构萎缩对政府有利,应该来说,还是富人缩水对政府较为有利,因为富人财富弹性要比穷人充分的多,一个跌倒的富人,如果用一年翻身,那么一个蓝领如果杠杆破产,那么可能一辈子也无法翻身,从而导致整个经济基础失去活力! 

而这正是欧美发达国家,住房户均保有量甚至不及我们的原因之一。

 

  4、绿地进万州是否有行业思考价值

在房地产市场,很少有企业人研究上海企业,上海也没有出太过优秀的企业,如果一定要数,那就是绿地还可以勉强算。

踢开非市场因素,作为企业个体,追求经济效益,特别是绿地现在已经不算纯粹的国企,三分而治,同时也是上市公司,所以决策肯定里面企业自身因素相对重要。

市场经济体系里面,所有的交易都必须遵循双赢的基本逻辑和基本动机。

绿地一下在万州拿了137万方土地,万州年均去化量历来不及主城九区的均值水平。(含有万州的镇,而非纯粹城区,纯粹城区的去化量会更低一些)。

上海尽管没有出最强大的企业,但所有最强大的企业都要进上海市场。所以上海人历来精明。

站在这个角度思考绿地进万州,会有什么结果呢?

 

 5、2018年企业的年度目标

我们监测到的企业,目前已经有好几家企业上调了2018年的销售目标,比如雅居乐,龙光,以及其他实际已经上调,但没有对外公布的企业,大多数中型房企都上调了目标。

作为闽系企业的代表企业,阳光城和泰禾地产,在2017年都比较难过。1月22日,泰禾发布担保公告,泰禾泰禾集团实际对外担保总额为820.97亿元人民币,占公司最近一期经审计所有者权益的378.05%。。

 2015年的股灾,我想基本是全民参与过,那时整体市场杠杆率肯定不及这个比例。

 

 6、银监会去杠杆政策持续发酵

2018年开年贷款政策,就显示出紧缩状态。

 

7、市场风险

是时候思考市场风险应对措施了。

 

 

8、上周获取预售许可证的35个项目名单

周一:翡翠郡,学府江山,几米阳光,万达城等4个

周二:金辉城,智慧康城,舜山府,巴南华府,海外滩,富力城,龙樾湾,中央广场,两江御园等12个

周三:华商悦江府,柳镇,保利观澜,浣花香岸,金辉城等5个

周四:领秀城,宝亿丽景,嘉誉,晟景台等4个

周五:书香溪墅,金阳农场,金科薄翠山,两江新宸,嘉悦湾,北岸江山,万科悦湾,奥园越时代,领秀城,宝亿丽景等10个

 

 

 

 

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