深度:全国商品房均价7900元,全维度数据解读2017年楼市

深度:全国商品房均价7900元,全维度数据解读2017年楼市

作者:  来源:容磁财经  2018-01-18  

 

全国商品房均价7900元,全维度数据解读2017年楼市
 
 
1月18日国家统计局公布了2017年中国房地产市场运行数据,与以往年份相比,今年在统计口径上将东北区域进行了单列,同时公布了房地产市场各个子项目的明细数据,使得分析者可以更清晰,直观,准确的判断市场的情况
 
1、2017年施工面积:781484万平米,住宅施工面积536444万平米。观察这个数据的意义在于预期3年内交房面积。如果按照100平米每套,未来三年将会有53644400套房子,如果按照每套房子居住人口2.8人计算,将会满足1.5亿人口的居住。按照中国13.5亿人口计算,将会满足11.2%人居住,如果我们假定有60%居住面积来自于城市化,那么未来三年可以提高城市化率6.7个百分点,而2016年中国城市化率57.35,也就意味着在2020年中国城市化率可以达到65%左右。
 
2、新开工面积为178654万平米(2016年为166928万平米),同比增加11726万平米,按照今年月均销售面积14117万方计算,大致增加了0.83个月。如果按照2016年销售月均面积13112平米,大致增加了0.9个月。而住宅新开工面积为128098万平米(2016年为115911平米),同比增加12187万平米,按照2017年月均去化面积12065万平米计算,增加了1个月的去化面积。
 
3、土地购置面积为25508万平米(2016年为22025万平米)(本数据口径不知道,占地面积还是计容面积);2017年土地购置金额为13643亿,每平米土地面积价格为5350元;而2016年为4150元,土地单价上升1150元每平米(这个口径数据都呈现出很大的不理解,首先是购地面积,口径为什么依据;卖地金额和财政部公布的数据,相差太远,第三这个金额很难理解,如果是占地面积,假定容积率按照2.2计算,楼面成本仅为2431元,与实际情况相差太远,如果是占地面积,那么和全国出让的土地面积实际情况,又相差太远,同时与每年新开工面积实际情况简直不可比,按照2017年新开工面积,土地面积按照占地面积计算仅为15.3%,按照2.2的容积率计算也仅为33.7%)
 
4、销售面积为169408万平米,销售金额为133701亿,销售的平均价格为7900元(2016年为销售面积157349万平米,销售金额为117627亿,均价为7480元),整体均价较去年上升420元,上涨比例为5.7%。
 
2017年分产品类别计算的均价为:住宅7620元(销售面积144789万平米,销售金额110240万);商务13550元(销售面积4756万方,销售金额6441亿);商业10330元(销售面积12838,销售金额13253亿)。
 
分区域来看:今年东部区域销售均价10460元(销售面积71199万平米,销售金额74439亿);中部区域价格为6040元(销售面积47460万平米,销售金额28665亿);西部销售均价5950元(销售面积42459万平米,销售金额25231亿);东北销售均价为6480元(销售面积8289万平米,销售金额5369亿)。
 
因统计口径不同,2016年没有东北区域,只有东中西区域,其中东部均价为9930元(销售面积为72894万平米,销售金额72331亿);中部价格为5480元(销售面积46108万平米,销售金额为25250亿);西部价格为5230元(销售面积为38346万平米,销售金额为20046亿).
 
从习惯性统计口径归类来看,东北片区归入并入西部片区的概率偏低。因此西部片区的数据最有典型意义,西部片区价格增长幅度为13.8%,面积也是增长最多的10%。比较而言,东部地区可能增加了统计口径,但面积并没出现明显增长,而中部地区面积还出现了适度萎缩。从比较数据来看,2017年西部市场量价同步上升带动了整个楼市的上升。
 
5、待售面积,这是我们经常理解的库存面积。今年待售面积为58923万平米,同比减少10616万平米。按照今年月均14117万平米计算为4.17个月库存。其中住宅为30163万平米,月均去化计算库存为2.5个月;办公物业为3664万方库存,按照月均去化计算库存为9.25个月库存;商业物业15204万平米,按照月均去化计算的库存为14.6个月库存。而2016年年末,按照2016年月均去化计算库存为5.3个月库存(库存面积为69539万平米,按照今年月均去化速度计算库存周期为4.93个月。
 
6、信贷市场数据。今年新增居民住房中长期贷款5.3万亿,假定全部为房屋按揭贷款,按揭贷款比重占总购房款比重为39.7%;如果我们将新增短期贷款计算60%进入按揭贷中,那么今年贷款占总房款的47.9%;因12月住房公积金贷款数据没出来,1—11月8778亿,我们以均值计算12月的住房公积金贷款数据,那么全年住房公积金贷款额为9576亿,加上住房公积金购房贷款比重为55.1%。(对于信贷数据,这当中还有个我们未知的数据,即每年偿还的贷款数据)。将上述数据大家可以自行对比,衡量市场真实运行情况。
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