2周:预售放量45万方,全年存在成交萎缩20%的概率

2周:预售放量45万方,全年存在成交萎缩20%的概率

作者:  来源:容磁财经  2018-01-13  

1、预售数据

截止1月13日,本周预售许可证发放数量45.4万方。其中商品住宅32.5万方,非商品住宅12.9万方

截止1月13日,本月累计发放预售许可证数量为87.7万方,其中商品住宅71.8万方。

截止1月13日,全年累计发放预售许可证87.7万方,其中商品住宅为71.8万方。

 

2、2017年数据解读 

一道年末,各种榜单就满天飞,本周我们重点讨论榜单反应的2017年市场数据,目前市场上已经公布的数据,一个是克尔瑞的数据,一个是锐理数据,克尔瑞目前还没公司官方公告的数据,锐理数据以微信公众号形式发布的。从我们了解到的克尔瑞数据来看,全年总销售额3607万方,市场存货去化周期为2个月,这个数据,从直觉来看,至少去化周期,相对可靠性较差,但我们依然要讨论这个数据,就是我们对市场本身很疑惑,2017年1—4月数据很漂亮,用这个数据反套的市场效果,与市场上各大公司公告的数据吻合度较高。

相对而言,锐理的数据显得较为悲观。锐理数据如下:全年商品房总成交3214万方,商品住宅为2460万方,住宅同比增长14.3%,商品住宅成交244013套,同比仅增加6.8%。市场上存量的去化周期为8.8个月。区域来看,两江新区409万方,南岸270万方;沙区267万方;九龙坡254万方;江北246万方,巴南226万方;渝北区214万方;北碚区122万方;渝中区73万方,大渡口区70万方。

分析锐理数据(这首先要说明一点,对他们统计口径我们并不清楚),这里有几个尴尬,第一个问题,如果我们承认1—4月数据异常漂亮,那么5—12月市场数据,远远不如市场宣传那样乐观;第二个从区域结构来看,2017年土地市场热点区域,土地市场仅刺激了两江新区的成交扩大较多,而巴南区与大渡口区成交远远不足,如果以我们曾经统计过的李家沱大概750万方存量来看(截止2017年12月,因为去化的量不太精确,因而总存量也是一个大概数据),仅李家沱一个区域就够巴南区差不多4年去化了,如果加上龙洲湾,鱼洞,鹿角以及其他区域,巴南区存量足够巴南区消化8—10年,未来市场竞争将是何其一个惨烈二字!第三个问题是如果再火热的2017年年末都有8.8个月市场存量,那么如果市场回调,2018年年末市场存量是否会超过20个月?第四个问题是2017年市场火热更多是基于杠杆原因,以及改善型需求的释放,市场刚需增长并不充分,成交套均面积大幅度增长反映出来的是刚需并不见增长,那么刚需是否早已见底?如果刚需见底,2018年市场走向将如何,市场上产品走向又该如何?

 

3、预售数据与市场结合解读

去年1月商品住宅预售数据为65.9万方,本月截止12日,预售已经达到71.8万方,超过去年当月9%(去年1、2月合计数据仅为103万方),问题是我们才统计截止12日数据,还有2.5周数据没有统计,如果按照一二周均值数据,一月数据将达到160万方数据,1、2月合计数据达到220万方以上属于高概率事件。同比数据,预售数据增幅100%,这样的市场数据来开篇,确实不那么让人开心。

 

4、土地市场环境

与全国各城市局部放松调控相伴随的是全国各地在今年密集推售土地,这种背景下,最先在土地市场退烧的反而是去年市场最看好的杭州。所有的利好过完以后,市场是否会迎来一个所有消息都是利空的阶段呢?至少开年从信贷市场传来的首套房利率升至基准利率的15—20%是个悲观信号。目前还不知为何信贷政策出现这样的开年数据。

在12日,央行公布的数据,可能对银行的悲观预期开头有一定的说明作用:来自央行的数据,全年新增贷款13.53万亿(12月仅5844亿,比市场预期大幅度减少);其中住户贷款7.13万亿,住户中长期贷款5.3万亿,住户短期贷款1.83万亿(做个假设,如有一半的短期贷款流入房产中,那么全年按揭贷款新增达到6.2万亿,如果考虑到公积金贷款数据,全年新增贷款应该不止7万亿,合计解释整个市场应该是比较准确的)。年末信贷收紧,意味着18年整体信贷基调基本是约束状况。按照17年发放贷款数据,考虑到2017年没有办理按揭的数据,如果从信贷数据来看,房地产市场下降20%左右的销售额拥有较大的概率。如果这个假设成真,那么市场将会迎来什么样的变化?

  

附1:上周获取预售许可证的19个项目名单

周一:龙湖椿山,恒大照母山,金科天元道,宝丽金香槟,万国城等5个

周二:宝嘉花与山,天宸,江南融府,鲁能泰山7号,龙湖椿山等5个项目

周三:置尚联邦,巨龙江山国际,融创玫瑰园,巴南府邸等4个

周四:中慧两江星云等1个

周五:佳兆业广场,龙樾湾,观峰,望江府等4个项目

备注:本周315连续数据出现偏差次数较多。

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