深度:房产税最后利好兑现以后,重庆市场将迎来漫长冬天

时评:房产税最后利好兑现以后,重庆市场将迎来漫长冬天

作者:  来源:容磁财经  2018-01-02  

 时评:房产税最后利好兑现以后,重庆市场将迎来漫长冬天

 

2018年元旦,重庆市政府关于房产税的征收费用的调整,给市场送来最后一丝暖风,按照房产税的征税规则的变化(前两年均价的2倍水平),重庆房地产征价格将上调至15455元(按照规则,去年你14000单价买的房子需要永久性交税,当然如果未来市场下行,明年如果税收调节到15000以内,你在那个价格买的房子同样要交税)。按照移动平均值动态交税,从某种角度来说,也属于一种市场公平。

 

房产税原本是一个历史概念,重庆2011年已经开始征收房产税。且一直持续,市场并没有太大的波澜,也没有太多的关注。但今年房产税调节还没出来,市场已经理解为利好,原因自然是对后期市场的看好。很显然多数的逻辑市场里,房地产市场价格之所以会持续高涨,在于如下几个理由:一是货币超发,人民币要贬值(这个逻辑会被事实证明错的离谱,不相信你想哈,你买的汽车,贬值了么?);其次是土地价格的上涨,成本决定售价(如果市场只有供应方,那么这个逻辑将是真理) ;第三未来政府将减少土地供应(重庆市场其实并没减少多少,2017—2021期间要出让95000亩土地),多数中型甚至大型房企也开始谋求生存之路,房屋会越来越少,供求减少,自然价格不会下跌;第四是本轮调控,主要系政府所为将价格抑制住,否则价格应该会更高,只要政府放开调控,市场必然会价格反弹!第五是中国老百姓真的没有其他投资渠道,只能投资买房,但问题是城市化进入中期阶段以后,速度必然大幅度下降,城市人口增长速度必然将大幅度下降,而普通制造业与其他关联产业的恶化,会让新入城的欲购房者三思而后行,城市化本质也是个筛选过程,有能力的人率先入城,而相对落后的人,相对较晚入城是规律使然,而从人均拥有住房面积以及实际使用效率来看,前两年被热炒的住房空置有恶化趋势,远非短缺这个概念(从这个角度来说,我们一直看空长租公寓,当然条件特别优越的地方,服务特别好,因为城际间人口流动性带来的需求,还是存在,但并不那么充分,这个需求市场将最终反映到分时租赁这个市场中去,而不是长租公寓)。

 

而至于重庆市场,尽管重庆市场没有受到限购,市场需求强烈,政府为了确保市场一定程度内的秩序和规则,采取了必要的调控策略和措施。因此出现了一定程度的价格抑制问题。而对重庆市场看多的理由中,还有一条,即重庆房价一直很低,且涨幅很低,远远低于全国平均水平。所以价格更不可能跌,在重庆直辖市的地位,以及如此低的价格,市场几乎不可能跌!从逻辑来说,成交价格是所有因素博弈的结果,重庆价格低自然有低的原因:一是市场供求关系;二是市场累计成交量的关系;三是城市人口增量关系;四是居民收入问题;五是购房者采用杠杆的问题;第六个问题是城市等级与城市未来的问题(需要注意的是重庆已经直辖20周年,该兑现的利好,已经差不多兑现完毕,直辖10周年至20周年,是重庆政策领先优势最明显的10年,进入20年以后,重庆政策的独家优势,逐渐沦为城市平行性竞争优势,比如自贸区重庆并不是第一批)。这六大理由中,真正看多的理由应该是重庆人口回流,城市出现人口净增长状态,但城市人口回流是个缓慢增加现象,与房地产市场现阶段迅速放量呈现出结构性的市场非对称。

 

当然我们还要重点讨论房地产市场的周期问题,本轮房产市场上涨有三个因素:一是去库存政策,缺乏对行业的最终走势的预判导致的市场预期紊乱而产生的错觉,本轮去库存政策双线加码让企业去库存,一是新增贷款大幅度增加,2017年一年新增贷款超过2006—2008年这个三年周期;其次是购房门槛重心下移;第三是金融创新(自由化运动)带来的购房门槛下移,这三者合力刺激了房地差市场需求井喷(还有个重要因素,国民自信心匮乏,有钱的中产大幅度移民以后,以及美国政府换届带来的人民币贬值预期论),而供应一方面受到市场自发的调节因素影响,另一方面受到行业供给的刚性制约(重庆2017年的供给侧改革,深度抑制了供给产生的速度周期,造成供应的滞后性更强);以及政府有意识的在土地,税收,企业杠杆方面的约束,导致的供给缓慢;需求加速与供应减速导致的市场表象失真,形成短缺幻觉,加速价格上扬;而市场的实质则是,2015年一月开始,以北上广一线市场土地市场温和抬头开始(国家统计局的数据图上显示的很明显,而市场真正开始有明显迹象的是2015年一线城市土地市场);而2016年以南京为龙头的二线土地市场地王频出;最后是2016年10月,需求恐慌蔓延到成都,2016年12月进入重庆;而2017年6月以后,北上广一线城市开始调整(应该解释为受到市场调控抑制,但如果北上广不调控,二线城市三线城市会加速市场抽水出逃,快速下滑);二线城市龙头南京市场开始出现土地市场低溢价(2017年是个5年周期中的特殊年份,19大的召开改变了市场供应的时间节奏);而受到市场更大抑制的成都,市场开始松动(供应松动以及各种变相松绑政策频出);重庆市场在2017年双向收益于市场结构性的变化:一方面受到其他城市土地供应节奏的影响,重庆市场在2017年几乎形成了独家土地供应市场,但这种优势将在2018年不复存在;第二是需求市场,重庆市场一不是房价热点城市,二不是限购城市,受益于其他城市的资金外流,产销两旺是市场火热的根本原因。但这种阶段性优势是不可持续的,随着二线城市回调的幅度开始加大,各地城市政策松绑的幅度会越来越明显,资金回流将是市场必须要面临和考虑到的问题(退一步说增量资金的匮乏);其次是在2017年土地牛市行情中出让的大量土地(2016.10—2017.9期间出让土地数量超过3800万方),将进入入市高潮期,缩减的购买力与弱化的城市比较行业优势,与加速的供给导致的三方因素,一方面将改变市场现状,另一方面将改变市场预期,这两者导致的行业特征逆转,加上2017年市场火热的背景下出现的市场透支(加杠杆入市场),重庆地产市场将在2018年进入新库存快速产生阶段。都说股民的记忆只有7秒购房者的记忆有多长呢?

 

从中期来看,重庆市场应该还有较长的时间,一方面成渝都市圈运动,伴随着高铁的快速发展,才开始兴起;另一方面随着现有都市区域的潜力日渐耗尽,对新的增长的要求必然是城市管理者寻求新的经济增长点,成都东与重庆西将是这轮运动的最大受益者(成都向南延伸也到尽头的趋势);第三是两个首位城市的叠加效应和优势,将在这个阶段凸显出来。大城市的增长,在成渝未来很长一段时间内还会有人口红利(经济腹地的城市居民迁徙);第三方面得益于重庆的落后优势形成的后发优势,这点在消费型社会中变得更加具有竞争力(人口优势形成的小费市场优势),这种优势将导致外来人口的流入,而从宏观来说,房地产市场再次进入买方市场,城市格局必将在进行一轮深度结构性调整,而重庆则受益于川渝经济走廊的人口基数,以及成渝首位城市的效应而持续收益。

 

最后我们有个简单结论:短期市场回调,甚至超调是市场自身运行的一个基本规律和市场的自觉行为。但从更长的时空来看,重庆市场应该还有脉冲式上行区间。市场还会运行较长一段时间的高位需求和高位供应时间周期。

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