年末楼市盘点之重庆本地军团表现:金科、龙湖、协信、东原、华宇(上)

年末楼市盘点之重庆本地军团表现:金科、龙湖、协信、东原、华宇(上)

作者:  来源:容磁财经  2017-12-29  

年末楼市盘点之重庆本地军团表现:金科、龙湖、协信、东原、华宇(上)

 

1、全国房地产市场供应和需求容量分析

终于要到年末了,这一年炙热得让人踹不过气的地产市场终于要过去了。在去库存到最后进入幻觉阶段的房地产行业,有点让人感觉像一个瘾君子的飘飘然之忘乎所以。

 

我们先看几组宏观数据,新增银行信贷,我们以3年为一个周期:

20062008年合计11.72万亿(我们理解为货币化第一阶段);

20092011年合计25.01万亿(试探性扩张以后的又回收的周期);

第三阶段20122014年合计26.87万亿(第一阶段扩张收缩后的温和扩张阶段);

第四阶段20152017年合计37.3万亿(2017年只统计了11个月,全年大概为14.3万亿左右,因此最终合计数据应该在38.6左右,这一阶段为加速扩张阶段)

从这上面数据,我们大致可以看出房价为什么涨的原因了。而楼市信贷政策,在2008年以后,基本上一直沿用首套房2成,二套房34成的标准(特殊小段时期例外)。

 

接下来我们从要看一组关系到需求容量与潜能的数据:

2017年5月底,央行公布的境内居民住户存款62.6万亿元,贷款为36.4万亿元,核算下来全国居民净存款为26万亿元,到8月底,全国居民净存款缩减为24.85万亿元。几个月时间下降5%以上。今年三季度末,全国家庭部门贷款为39.1万亿元,同比增长23.2%,超全部银行贷款12.5%的增速,全国家庭贷款又以住房贷款为主而疑似流入房地产信贷的金额为居民短期贷款数据则是这样一个情况:短期消费性贷款,比如车贷、房屋装修贷款、信用卡贷款等今年前三季度,全国居民短期消费贷款增加了1.53万亿元,而2016年全年这部分贷款只增加了8000亿元。还有一个角度:2013年初至2016年底,中国家庭债务占GDP的比重已经由30.7%提升到44.4%,(如果将公积金贷款等其他因素考虑进去,那么中国家庭负债在2016年年末可能超过GDP的60%);另外一组对比数据显示,截至2016年底,包含公积金贷款在内的中国家庭房贷余额与中国家庭可支配收入之比已经高达达68.3%。截至9月底,中国家庭部门贷款已达39.1万亿元。(本节文字借用了财经杂志12月11日的文章《中国家庭负债有多重?灰犀牛风险隐现部分成果

 

最后我们回到房地产市场本身的成交数据来看,我们将看两组数据:销售额和销售量。周期我们依然按照上面信贷周期。20062008年合计销售额7.41万亿,销售量19.88亿方;20092011年销售额15.55万亿,销售量30.8亿方;20122014年销售额22.21万亿,销售量为36.3亿方;20152017年销售额为31.98万亿,销售量为43.3亿方(2017年只计算了前11月的销售额和销售量)

 

最后关于这些数字的意义,我们无意进一步分析,一是是冗长,二是结论比较刺耳。本着我们每个人每天都有好心情的善良心态,希望大家能理解。

 

2、重庆房地产市场情况

重庆市场描述,要用数据来描述难一点,因为官方没有主城区版的数据。民间机构数据一般都会在元旦以后出来。但我们可以采取一些民间机构的基本数据(非精确数据),总体来说,2017年呈现出如下特征:

2.1、土地市场供应与房屋需求市场总体持平:今年全年土地成交量大致为2600万平方米计容面积,全年房屋交易量大致为3200万平方米的交易量(市场上两家主要数据服务商,两者数据大致相差300万方,约10%的误差),如果我们采低值计算,那么今年土地对应供应短缺为500万方,但今年亮相的土地市场二手交易量(依据克而瑞统计数据显示),今年融创,万科,协信,蓝光,碧桂园,保利,恒大,阳光城等并购数量一共为886万方,并购的土地项目大多处于闲置状态(重庆天地每年少量开工),两者合计,土地供应量约3450万方,全年土地市场供应略多于房屋销售量。

2.2、今年预售截止本月26日,商品房预售许可证发放数量为2136万方,商品住宅为1754万方,全年合计大致商品房约为2200万方,商品住宅1800万方。全年供应短缺数量大致为1000万方(2016年还有约500万方短缺),两年总共去库存1500万方左右。

2.3、今年是外地开发商集体入渝的一年:截止12月下旬,一共有24家外地开发公司入渝落户,并获取项目。他们分别是:四川友华,自贡龙宇,金地,融信,中洲控股,荣安,新城,绿城,甘肃新厦,合景泰富,中国电建,南国置业,华远地产,成都合能物业管理有限公司,浙江佳源,美的地产,华熙国信,深圳卓越,华硕置业,中梁地产,天山地产,南京弘阳,阳光城,中建三局(可能还存在遗漏开发商)。

2.4、在渝沉寂开发商,今年发力的有:雅居乐与香港置地。以及刚进入重庆,就投入较大资金的企业:荣盛发展,金地,浙江荣安,合景泰富,南国置业等。

2.5、今年户型面积上:全年预售套均面积达到89.9建筑平方米,预售住宅套均面积达到104.5建筑平方米;从成交来看,今年90110平米增幅明显,110130平方米较去年比增加50%左右;130150这种超大户型,今年增幅也极为明显。这从成交区域结构来看,也比较吻合,今年两江新区放量大增,两江新区基本均是大户型聚集区。

2.6、探讨主城楼市的时候,还有一个重要的结构性因素,即今年区县二级市场的普遍土地市场短缺导致的供应短缺,价格飙升过快,同时主城受调控因素影响,两者的价格比例被压缩,也是主城楼市市场繁荣的重要原因之一。

 

3、重庆本土军团盘点榜样之:龙湖、金科

面对瞬间巨变的重庆市场,如果不能预先做出判断,那么市场被动或者对市场出现误判导致战略失误从而让整个公司错失节奏,陷入困境,甚至绝境的案例比比皆是。重庆市场一直与全国市场有着迥异的市场特质。今年仅并购案例超过20起,并购合计总计容面积超1000万方,这也从另一个角度证明重庆市场有多复杂与与众不同。但任何一个市场,越是环境恶劣,龙头企业就可能显得越滋润与游刃有余,本土军团的龙湖和金科,在2017年无疑用直接的事实说明了这一点,而基于布局的优势与2017年延续的优势,将在2018年获得进一步展开,从而拉开与其他对手的差距。

 

3.1、金科

金科速来以战略能力强以及执行力强闻名于业界。如果我们回顾2017年金科,大致可以这样概括:一是顺利回归主城,顺利跻身主城第一线军团,同时完成2018年土地储备布局,并将在2018年巩固目前形成的优势;第二是一举奠定自己市场明星地位,这可以从两个角度来看,一是销售明星盘,天元道成为全年重庆单盘销售冠军无任何悬念,另还有金科天宸与金科城这种热销明星盘;其次是形象明星盘,九曲河在开盘短短3个多月,不仅完成了10多亿销售额,同时还招来全国同行,业内,关联企业以及政府与其他社会人士接近17000组客户来参观学习,这基本属于重庆地产历史上从未有的明星盘。金科也凭借九曲河顺利在豪宅市场贴上自己的标签。

 

在主城区回归一线的同时,金科在区县市场传统优势继续彰显,截止11月底,金科在区县市场的销售额超过120亿。而这种优势是其他企业可望而不可即的,因为今年土地市场竞争过于激烈,很多重庆主流开发商开始频频在区县市场寻求机会。而前两年深耕区县的金科,传统优势彰显的淋漓尽致。金科在重庆市场的两轮驱动,让金科在整个大重庆优势遥遥领先,这并不仅仅表现在销售额上,还表现在对市场游刃有余的判断和适应上,这是外来的开发企业短期内根本无法企及的优势。

 

而金科在2017年土地市场布局相当理性与科学,金科总共在市场获得11块地,有自己传统优势区的蔡家,西永,礼嘉大竹林沿线。同时也开辟了巴南,大渡口等新区域,让金科的品牌覆盖度,在主城实现了全覆盖。一方面可以兼顾市场结构性的错位与失衡,另一方面也有利于整个品牌形成综合性的影响力汇聚成的合力,提升整个金科在市场的形象。

 

展望2018年,金科在市场上将继续保持较为宽松和轻松的市场氛围,一方面,金科主力囤地的区域,蔡家区域土地成本优势极为明显,同时现在热销的九曲河拥有明显的产品优势和成本优势,以及宽点布局带来的抗区域性市场波动平衡的综合性优势,同时金科在2017年土地市场尽管略显激进,但基本上地块都有比较优势,而且主力布局在自己传统土地储备区,这一方面可以平衡市场风险,同时也能带来集聚优势。

 

小结:2017年重庆金科地产度过了华丽的一年,实现了四丰收:顺利回主城,跻身主城第一军团,品牌形象得到最大程度提升,同时顺利完成2018年的布局。这四个丰收带来的2018年以及更远的未来形成惯性优势,对金科保持在第一线军团,同时对整个集团2020年的2000亿目标的完成,起到战略支撑作用。

 

3.2、龙湖

2017年的重庆龙湖,可以用两个词来形容:收获与布局。我们将围绕这两个角度分开论述:

销售额:今年龙湖全年销售额将在180亿以上,基本可以判定位于主城市场第二的地位。

明星盘:今年龙湖有4个明星盘,在豪宅市场拥有着神秘光环且在销售市场无出其二的舜山府,大热的九里晴川,以及传统优势盘两江新宸与深耕大竹林的新江与城。而舜山府与九里晴川与舜山府与新江与城均是在重庆土地市场没正式启动之前获得土地,楼面成本优势相当明显,这三个产品又均为市场上的高端产品。即便在限价政策下,利润率也相当可观。至于两江新宸,因拿地时间更早,楼面成本就更低了。而年末大卖的西宸原著,则是在20171月获得,楼面成本极低。

 

成本优势与企业自身综合优势奠定了龙湖在整个市场上的无可比拟的市场优势地位与优势心态。在优势地位和优势心态下,企业可以从容调整自己的步伐。一方面因为拿地时间节奏形成的优势,可以选择市场形势来调整自己的推盘节奏,高位多推,市场低位时候收缩,控制存量,静观市场与静等市场机会的再次来临。

 

2018年的龙湖,其强销盘是:舜山府,九里晴川,昱湖壹号,椿山,两江新宸,科技馆地块,中央公园(除昱湖壹号与中央公园,科技馆项目外,其他项目均有显著的成本优势与品牌优势,而这三个项目成本也具有相对优势)。因惯性,成本,品牌以及其他优势形成的综合优势,将在环境更为复杂的2018年彰显的更加充分。

 

同时,值得市场关注的是,龙湖在2017年土地市场上,一共拿了4块地,但只有2.5块住宅用地,沙区为纯商业用地,中央公园有一部分住宅用地(今年土地市场上商业地块相对极为便宜),同时龙湖与两江置业合作了龙兴天街项目。而在本月,龙湖礼嘉天街正式宣布动工,加上沙区天街的开建,龙兴天街的开建,龙湖主战场将在天街上。从而避开了2018年住宅市场因回调带来的过度压力。而天街商业的运作,客观上又为龙湖住宅上赢得时间优势和调整弹性。充分巩固了自己市场领袖品牌的地位和形象。

 

小结:当别家企业还在一条赛道上拼命冲刺的时候,龙湖已经为自己开辟了第二条第三条跑道。而当其他企业面临同一条跑道的颠簸时候,龙湖却可以从容的在其他跑到上散步。所谓市场领先优势无过于此。这就是今年龙湖在市场上演绎的极致的优势,同时这种优势将在未来得到延伸。

 

预告:本想一次性写完整个文章,但好像实在太长了,读者觉得累,写起来也累,我们决定分成两部分来完成。在阐述完企业以后,我们将总结一些我们认为的市场规则和市场法则与读者进行探讨和交流。

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