深度:3.30日土拍:雅居乐9352元楼面价进驻中央公园

深度:3.30日土拍:雅居乐9352元楼面价进驻中央公园

作者:  来源:容磁财经  2017-03-30  

 深度:3.30日土拍:雅居乐9352元楼面价进驻中央公园

 

1、雅居乐地块

 

3月重庆市土拍大戏高潮,在雅居乐的9352每平方米的价格下,落下帷幕。这是重庆大宗地块,第一次飙高到9000以上的楼面。

 

有了中海的预期,这块地的情况,其实已经相对比较温和。溢价率87%。我们先看看地块基本情况:占地面积203112平米,容积率1.78.起拍价5000元每平方米。最终楼面价9352元每平方米,倒在他面前的最后一个对手是龙湖。为了便于更直观的比较,我们先还原产品的地面价16646元每平方米。

 

资料备注:

1、华润中央公园地块,成交楼面价6164元每平方米,容积率2.7,占地面积200112平米,土地地面价为16642元每平方米。

2、金辉中央公园地块:成交楼面价6485元每平方米,容积率2.77,占地面积157925平米,土地地面价为17963元每平方米。

32015年底,中交在中央公园获取土地面积约51.8万方,建筑面积约140万方,容积率2.7,楼面成本3220元每平方米。地面成本8694元每平方米。

 

为什么我们要比较土地之间的地面价。相对而言,三块地的开发强度都不算太高。因没有明确的资料,本地块是否限高尚不清楚。我们按照不限高的情况来假设地块的开发利用。那么三块地之间更具有可比性的是地面成本,而不是楼面成本。因为三块地用来做的产品形态可能会完全不同。

 

华润和金辉地块,2.7以上的容积率,按照市场价格梯度来计算,要想获得更高的市场价格认同,必须要将中间产品去掉。产品为高层+联排的设计,价格收益可能会最大化。洋房从地面成本与售价对比而言,在如此高昂的地价下,价格相对呈现出较大的劣势。而2.7容积率下,别墅体量产品极限为20%(容积率做到0.60.8的联排),因此产品最终盈利来自于高层。而雅居乐地块,容积率1.78,完全可以设计出100高层+洋房+联排+独栋的四级产品体系。这是华润与金辉地块无法做到的。按照市场成功的经验,独栋0.4,联排做到0.7,洋房1.2,高层做到5.5以上的容积率(因为高层较少,空间视野开阔,依然可以做大平层等相对而言,产品档次和梯度较高的产品)。

 

从上述分析来看,雅居乐地块结合开发强度,地面价综合分析来看,尽管楼面价创出重庆历史新高。但其开发难度并不比之前拿的华润和金辉项目难度大,反而可能因为地块容积率的原因,产品多元化的情况下,而难度比前两个地块更低。

 

2、金科蔡家组团地块

金科今日再次耗费22.35亿拿下蔡家组团两块地。一方面这与金科今年战略相关,当然另外一个很重要的因素,还在于金科去年1214日和1227在此先行拿地做支撑有更大关系。加上金科在2012年和2013年在此拿的地块尚未完全开发完。金科本次获取该地块的优势在于其在蔡家组团有强大的土地储备做依托。这也是金科敢于在这个区域高价拿地的依据和逻辑所在。

 

金科蔡家组团土地储备资料:

12012年和2013年花10.15亿,在蔡家拿地76万方,楼面价为1360元。

220161214,花费5.9亿,楼面价1462元每平方米,容积率2.28,拿地40.4万方。

320161227,金科再次以5.82亿在蔡家获取24.6万方,容积率1.31,楼面成本2360元。

 

金科合计在蔡家拿的土地总建筑面积约为203万方。

 

 

附:330成交土地的基本资料(以下数据从锐理公众号获得)

1、北碚区蔡家组团M分区M01-04/04号宗地

      途:二类居住用地

土地面积:136123

土地面积:204.18

建筑面积:340308

   率:2.5

起始总价:78271万元

起始楼板价:2300/

起始净地价:383万元/

   金:39136万元

出让时间:330

拍卖起始价:78500万元

成交总价: 120500万元

成交楼板价: 3541/

成交净地价: 590万元/

成交企业:金科地产

成交方式:拍卖(8家报名)

 

2北碚区蔡家组团M分区M07-1/02M08/04号宗地

      途:二类居住用地

土地面积:111295

土地面积:166.94

建筑面积:278238

   率:2.5

起始总价:63995万元

起始楼板价:2300/

起始净地价:383万元/

   金:31998万元

出让时间:330

拍卖起始价:64000万元

成交总价: 103000万元

成交楼板价: 3702/

成交净地价: 617万元/

成交企业:金科地产

成交方式:拍卖(7家报名)

 

3两江新区两路组团C分区C66-2/02C67-4/03C71-1/02C72-1/02C72-2/02C72-3/02C72-5/02C85-1/03C85-4/03C85-7/03号宗地

      途:二类居住用地

土地面积:203112

土地面积:304.67

建筑面积:362486

   率:1.78

起始总价:181243万元

起始楼板价:5000/

起始净地价:595万元/

   金:90622万元

出让时间:330

成交总价: 339000万元

成交楼板价: 9352/

成交净地价: 1113万元/

成交企业:雅居乐

成交方式:拍卖(14家报名)

 

最新文章

深度:3.30日土拍:雅居乐9352元楼面价进驻中央公园

2017-03-30 18:51:530

房企开出百万年薪,却招不到一个靠谱的高管,为啥?

2017-03-30 15:48:000

八万亿中央财政资金使用图谱公布 超8成支持地方财力

2017-03-30 11:41:050

金科年报:2016年布局14城,营收增长66%

2017-03-30 11:34:060

32地密集出台政策 二线城市楼市调控靠拢一线

2017-03-30 11:22:330

【评论】:调控竞赛与地王对飙

2017-03-29 19:35:270

2017Q1|集体焦虑中痴狂前行,楼市路在何方(一)

2017-03-29 17:15:300

布局三圈一带:金科发力,冲刺全国房企第一集团

2017-03-29 09:32:151

【土地市场】寒冷:3.28日土拍结果,市场生变?

2017-03-28 20:49:120

众安房产:2017年销售目标70亿 欲进入重庆市场

2017-03-28 15:30:070

热门文章

深度:重庆抵押新政:一个比现房销售更严厉的政策

2017-02-05 11:56:5110

对重庆市房地产开发企业抵押政策新规的解读

2017-02-03 19:17:230

重磅!基金业协会释疑私募登记备案具体问题(附解读)

2016-03-19 16:14:240

华夏幸福内部制定了一个名叫“千人计划”的挖人战略

2017-01-03 11:36:410

深度:重庆银监会新规会大幅度提高购房门槛

2017-02-28 18:48:530

3月下旬14宗出让土地溢价率将成为重庆楼市一个风向标

2017-03-10 16:48:080

重庆政界人士谈黄奇帆卸任:留下五个问题待解

2016-12-30 15:43:460

重庆房企2016年销售金额排行榜

2017-01-02 21:16:120

2016,房企拿地排行榜

2016-12-14 22:16:250

徐翔案23名公司高管名单(含金科黄红云)

2016-12-02 20:21:440


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号