深度:重庆抵押新政:一个比现房销售更严厉的政策

深度:全角度解读重庆政府抵押贷款新政

作者:  来源:容磁财经  2017-02-05  

 

深度:一个比现房销售更严厉的政策:全角度解读重庆政府抵押贷款新政
 
 
 
1、新政的核心
预售前:开发商联合资金进行开发(银行资金,基金资金,信托资金等),风险和收益的转嫁和体现点在预售环节,因房屋一旦销售,购房者几乎会支付全款,而此时工程尚有超过50%的进度并没完工,本质上也就是开发商给购房者进行的一次无息融资,来完成房屋最后的销售。也正是基于此,近几年房地产行业标准化和模块化的方式大行其道。具体表现就是各主要公司都追求典型产品线,每个产品线以标准设计和标准配置,消灭个性化,做到工厂化生产,这一方式的改进,让房地产开发速度得到了超前的提高,一般成熟开发公司拿地以后3—6个月即进行开盘销售。极限如3个月开盘的项目,如果销售做的好,资金的周转率提高到一个极限,同时在销售过程中,还产生一个无息杠杆融资环节(施工方垫资修建至预售标准,开发商拆借资金获取土地),做的非常好的开发公司,几乎很少真正花钱就可以完成开发。这也是这两年房地产行业流行的天下武功唯快不破的核心所在。借此,恒大和万科融创才有机会实现销售几何级数的年递增。
 
 
备注:极致杠杆:拿地分次付土地出让金,信托或者私募资金协助拿地,承建商工程垫付修建至预售;销售做得好,开盘售罄的情况,部分支付承建商垫付费用,将所有超期利润再次拿地。这个过程中,开发商杠杆比例逐层呈现出指数级别的增长。开发商用1个亿,撬动100亿的项目,难度并不是想象那么大,我们把前面推理完成。如果某开发商用1亿自有资本金拿地(拿地杠杆配资比例1:2),他可以拿到3亿的土地,而给地方政府谈好,土地款支付方式为3:3:4支付方式,第二期土地款8个月后支付,第三期在15个月末支付,信托资金以2年计算。开发商可以拿到30万方的开发项目。项目三个月开盘销售(重庆为例,楼面成本3000计算,也就是一个10万方的项目),3个月后开盘,第一次推出5万方(500套),销售均价7500,售罄,获得总房款3.75亿(考虑到银行按揭房款周期,设定4个月回款),必须要支付的费用,在当期只有工程款。工程成本按照2500一平计算,此时工程完工量不足40%,总完工工程费用为0.5亿,开发商支付0.4亿是合理的。此时开发商手中具有3个亿以上的净现金流。而第二期开盘理论时间还应该低于第一次。因此开发商可以将第二次开盘的资金,用于偿付土地款。如果市场持续良性,开发公司操作得当,这个指数效应的倍数大家可以自己计算。房地产市场是否存在这种极致效应?大家翻翻融创,恒大,碧桂园的年销售额,大概可以得到答案,最典型的是融创。
 
 
现在新政来了,会有什么改变?首先开发商所有拿地过程中的资金方都是建立在土地抵押和在建工程抵押上。开发商配资拿地,土地要抵押给配资方(不管是银行,还是信托资金,还是私募资金);其次是在建工程融资,抵押也是必须的。现在在预售之前,必须要将前期的资金全部偿付(信托资金的方式,能够以股权质押方式缓解,如果开发商之前全部用的信托资金,而开发商和资金方又都能接受股权的方式操作(股权锁定,还钱解压),那么对开发公司影响并不大,之前的流程继续畅通无阻,如果开发商是以银行融资,那么偿还银行贷款,寻求新的资金方就是必须,如果一旦无法完成这个过程,恐怕开发商辛苦建好的楼,自己还没机会销售,就是别人的了,还的背负一大堆负债),这样的解读,到也可以应景去年银行开始大规模发展私募业务的行业背景。在这种背景下,传统银行业就面临最大的痛苦,开发商没有做好资金搭桥的背景下,几乎不敢给银行借款。从这个角度来说,新政第二刀是砍向了传统的储蓄银行。如果一旦全国试行,中小银行洗牌将不可避免。
 
 
新政再残酷,当然也不至所有人死地。开发商将房屋修建至现房阶段,依然可以再次抵押融资。不过到此时的抵押融资,再进行销售与此前的抵押融资销售的杠杆方向是相反的,一方面你抵押的数量会高于销售数量,开发商得推出100套房子,3个月内卖掉可能只有80套,这80套平均销售周期如果以1.5个月计算,那么开发商就需要多支付1.5个月的利息,同时还要承担另外20套的卖不掉的资金沉淀成本。房地产从快速发展走向了缓慢发展,速度从高铁变成了自行车,这对所有行业参与者来说,都必须要去适应和接受。
 
 
2、新政对开发企业带来的改变
新政对所有开发企业来说,提出了一个全新的课题,从预售到现房阶段有短则8个月,长则24个月的周期(依据笔者自己的从业经验,以及与若干开发项目公司负责人沟通的结果,项目从拿到预售许可证到交房,集中周期在9—15个月)资金杠杆空窗期,同时在交房以后则是资金小于1的弱杠杆现实。如果不是以自有资金进行开发,相信项目质押融资这个方式要恐龙绝迹,但房地产行业天生就是资金密集型行业,项目融资不行,那么股权融资就会大行其道。从这个角度来说,重庆律师行业进入了春天甚至酷暑将来临的季节。与之配套的则是评估行业同样受益。
 
而在股权融资与配资博弈过程中,开发商与配资资金风险和收益的博弈,向那个角度倾斜,显得有些有趣,但配资方承担风险的比例不管做何种发展,都将极大的增加。如此,传统开发商走向没落,资金方登上开发商主力行业的舞台。这样发展,倒也符合美国的房地产行业习惯。资金方找一个建筑师,找一个设计师,找一个市场机构共同完成开发。
 
 
 
3、重庆房地产行业的影响
经过上述分析,我们大致了解了对供应市场的模式的影响。如果重庆是一个封闭经济体,这个改变对重庆几乎没有什么影响,规则一视同仁。现在的问题是全国只有重庆一个城市实行这种政策,而重庆的开发商则基本属全国性大企业占主导。对于全国性的大开发商而言,重庆这个市场,产出比例就会降低到连鸡肋都不是的局面。接下来影响则是:
 
第一主力开发商是否会放弃重庆市场,这一点短期好像很难找到市场证明,但笔者仔细分析了去年土地市场,去年重庆土地市场基本算是本土房企唱主力,融创,保利,万科,中海,招商,香港置地这些之前土地市场的绝对主力,几乎都偃旗息鼓,特别是年末土地大戏,龙湖和华宇对飙的时候,万科却居然选择了,市场特别冷落的蔡家,一向超级激进的融创,土地市场习惯性现场打酱油的罕见情况。
 
第二:重庆房价会上涨?从城市的角度来看,重庆目前最大的机遇仅在于自贸区,以及全国定位的15个大城市。问题来了,自贸区重庆也只是8、9个省份城市之一,且不是第一批,15个大城市地位与4个直辖市的地位显然是下降而不是抬升,如果这么说,中央政府已经拿不出更多的支持政策给予重庆。从直辖开始之后,重庆基本都享受着全国独特的,少有的,甚至是唯一的政策领先优势(至少在西部如此)。现在我们连西部领先优势都失去了。遑论全国优势?因此自贸区能带动重庆城市走多远,去天马行空的意淫实在没意义。政策优势不在,热点不在,关注度不在,重庆房价上涨动力在那?
 
如果仔细分析新政,那么可以说,新政实施以后,短期内房地产市场供给会受到较大的抑制,供应减少,需求不减,价格自然上涨?但问题未必如此,供应减少可能会超出市场预期,一方面不缺钱的全国大开发商资金周转率低,会主动压缩速度,而缺钱的开发商在找合作伙伴资金搭桥的过程中,对市场的掂量,估计会是一个极为纠结和难受的过程,既如此,那么也就不是一两天可以完成这个过程。因为不预售,还不至于釜底抽薪,还可以苟延残喘,更难受的是,想预售,但哪有钱还银行?贷款之路死掉,剩下就是非银金融了,非银金融有好多自有资金?有好多供应商?
 
第三点,对于开发商而言,谁在价格策略上还敢冒险,原来冒险之后,身后只是一个阴沟,现在冒险之后,身后是万丈悬崖。稳妥,能够销售出去,将成为开发商定价的第一思路,没钱赚,总比亏死好;而在定价策略上,市场会有一个残酷的变异和纠结向下的模式,如果基于一定要收回一定的利润,和一定会有存量房出现,那么市场定价策略可能就会采取“撇脂定价法”高定价先把能卖掉的全部卖掉,尾盘采取清仓甩卖的行为,那就会出现同一楼栋价格悬殊至50%的可能,这种悬殊一旦进入二手市场,会极大缩小,那么必然将带来大批购房者整体观望,因为谁也不知道下一套甩卖的房源是不是自己看中的房源。同时基于对低价的预期,购房者会选择给予当前出售的房源以更低的价格估值和预期。如此循环,那么政府今后就再也不用出台抑制价格上涨的政策了,烦恼一次解决,彻底断根。
 
 
4、其他一些影响
 
产品结构影响:在新政影响下,超高层可能会将近绝迹,除非开发主体能够拿到相当于无息资金的成本;小高层会大行其道(12—18层),33层产品会大幅度减少。
 
 
建筑商:市场对建筑上的淘汰处于两个角度,一方面资金实力要求更强,没有资金实力的建筑商,要承接到项目难度和接到项目活下去的难度几乎一样大,建筑商还必须要尝试前端化和后端化,也就是建筑商要做好当开发商的心理准备。
 
 
代理商:今后的代理商,可能个个都是粗腿,金融商可能会选择在房屋进入预售环节介入全开发,相当于前面开发商给自己打工,自己在预售时候接盘,进行整合。销售能力就是必不可少。资金商充当销售商,估计是今后市场的一大特色。当然高收益的同时,也意味着高风险,产品沉淀的风险,原来不用考虑,现在则变得很重要,很重要,因为资金计算成本的方式是时间。
 
 
金融商:传统贷款银行可能出现业务大滑坡,银行做私募热情翻倍增。再大的风险,也抵不过生存的风险,这是传统银行的无解之难。证券市场迎来春天,谁叫他们之前一直都在接触有钱人呢?
 
 
开发环节管控:开发公司内部,原来不被重视的后期部门,得到空前重视,很显然,时间就是金钱在他们身上得到最大程度的体现,管道安装,外墙安装这些企业,迎来春天。他们干活积极性高一点,事关传统开发公司生死,也关乎资金公司成本结构的调整。
 
 
开发节奏:小幅度多频次,更注重开发节奏的连续性,而不是传统的阶段性高强度节奏周期。
 
 
房屋质量问题升温:历来被市场忽略的验房环节迎来春天,很明显有质量问题引发的赔偿的成本会低于事关自己生死的成本,开发公司为了赶工期,后期产品质量问题大幅度增加将是一种必然,特别是室内内装部分。
 
 
装修房:这个可能会成为一个过去式,很显然装修那点收益,明显不抵因为交房时间延长而带来的资金成本的损失。与其花钱找麻烦还增加损失,不如乐得清静。
 
 
土地市场:过不了多久,重庆市国土资源部,估计会陷入烦躁中,土地还是需要人买呀?但谁来呢?
 
 
 
5、结语
 
重庆,对于地产行业来说,他是一个变化太多的城市,一个房价涨幅长期列于全国最末端的城市,一个被描绘的光鲜亮丽的城市,一个还没享受到制度领先优势就需要承担制度率先变革带来的成本的城市,一个朝三暮四反反复复自卖自夸的城市,一个畸形的城市,一个坑死外地投资人的城市。但我们经济发展确实需要远方的有钱的朋友,我想对于重庆政府来说,他们还是应该感谢港资带来的泡沫,没有他们,可能重庆地价还会在1字头。我们能不能过河拆桥在缓一点呢?
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