对重庆市房地产开发企业抵押政策新规的解读

对重庆市房地产开发企业抵押新规的解读

作者:  来源:容磁财经  2017-02-03  

解读:

1、新规强调了预售办理以后,房屋不得处于抵押状态。但新规并没规定,房屋在申请办理预售之前不得进行抵押。也即今后地产企业必须按照两个节点来处理资金问题,第一是办理预售前;第二是办理预售后。前端风险可以转嫁给建筑商,要求建筑商具有更强大的垫资实力,能够修建到办理预售条件,从这个角度来说,应该是对建筑商的一次洗牌;后端可以通过与销售代理商引进金融商的方势来开展风险代理,即要求代理商具有融资能力,能够提供与抵押匹配的资金数额。开发商会通过间接或者直接控股的方式组件销售团队,销售团队通过引进风险资金或者其他融资条件,提供资金来进行销售代理合作。资金不好的开发商,可以将业务完全拆分,后期销售与风险一并转移的方式进行开发。

2、第四条则是为资金实力不足的开发商提供了结构性资金搭桥的机会,开发商可以将批量入市改为分布入市的方式来进行销售。比如某开发商原计划一次推5栋,因为抵押政策的变化,可以先解押一栋(与银行重新谈抵押的成数,通过增加其他楼栋的抵押资金额度来腾挪一部分抵押条件的建筑)。

3、第三条还提升了抵押物抵押的边界,新的抵押合同,可能不在涉及建设条件在未达到预售许可条件的抵押,而统一设定达到预售的抵押条件。对部分开发商而言,提高了抵押的额度。第四条则要求开发商强化后端销售市场控制能力。通过金融市场的有效设置,而达到风险和收益的匹配,完成开发。

4、总体而言,这个政策,增加了金融市场的机会,改变了销售代理的条件,提高了施工单位门槛。对开发商本身影响并不大!

 

附政策原文:

 

重庆市国土房管局  中国人民银行重庆营管部 重庆银监局  重庆市金融办关于进一步规范 商品房预售许可审批和在建建筑物 抵押登记的通知 


 
各区县(自治县)国土房管局(房管局)、各分局,主城区不动 产登记中心,人民银行各中心支行,各银监分局,各银行业金融
重庆市国土资源和房屋管理局 文件 中国人民银行重庆营业管理部
 中国银行业监督管理委员会重庆监管局
 重庆市金融工作办公室
— 2 —
机构,各房地产开发企业: 为规范房地产交易行为,保障购房者合法权益,确保房地产 市场平稳健康,根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登 记暂行条例实施细则》的规定,现就规范商品房预售许可和在建 建筑物抵押管理有关事宜通知如下。 一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品 房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所 对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押 权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面 积。 二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售 许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品 房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用 已办理预售许可的房屋作为抵押物。 三、规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建 筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的,只提交记载 有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债 权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、 申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵 押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预 售许可证。 四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使
— 3 —
用权已办理抵押登记的,可在不注销原抵押权的情况下,申请已 建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记,在建建筑物所 占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规 定的材料外,还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权 的书面材料。 从 2017 年 2 月 1 日起对申请办理在建建筑物抵押登记的按 本通知执行。凡与本《通知》不一致的相关规定停止执行。
 
 
 
重庆市国土房管局         中国人民银行重庆营管部  
 
 
 
重庆银监局                重庆市金融办 2017 年 1 月 22日 
 
 

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