中房报记者 许倩 北京报道

  曾在资本市场长袖善舞的王永红和他的中弘股份,正在陷入资金与信用的双重危机,公司控股权也面临易主的危险。

  1月19日,中弘股份公告称,公司控股股东中弘卓业集团有限公司(以下简称“中弘卓业”)持有的全部中弘股份再次被司法轮候冻结。部分原因是,中弘卓业对外提供2亿元的债务本金及利息1350万元担保逾期所致。

  一旦债务到期还不上,就等于将自己的控股权拱手相送。

  其实早在2017年12月19日,中弘股份控股股东中弘卓业所持公司全部股份就已被司法冻结。而因中弘股份对此事件披露不及时,中弘股份、公司董事长王继红和董秘吴学军、其控股股东中弘卓业还一并被深交所下发监管函。

  据业内人士称,尽管中弘卓业、中弘股份的法定代表人是王继红,但这两家公司的实际控制人仍是王永红。

  王永红善资本运作。2015年初王永红因涉徐翔案被推至舆论中心,2016年8月16日中弘股份法人由王永红变更为王继红。王继红是王永红的哥哥,未持有中弘股份股票。直至2017年12月媒体披露有关司法信息,中弘股份确涉徐翔案,人们才明白法人为何易主。

  资金、信用、控股权、公司业绩等多重危机,将这家已停牌四个多月的公司再次推向舆论浪尖。然截至记者发稿,中弘股份董秘办以近期事务太多为由,拒绝接受中国房地产报记者采访。

  事态发酵效应严重性,远不止于此。

  大股东股份遭轮候冻结

  资料显示,中弘股份成立于2001年,主营房地产开发与销售,2008年收购*ST科苑并借壳上市。2009年起定位做旅游地产,并极力模仿万达:线下十几个旅游度假区的布局,线上有意识的收购整合旅游资源,甚至曾经近一半的员工都来自万达。

  然而,转型旅游地产8年,目前中弘股份98%以上的利润仍是来自其房地产业务。也就说,旅游地产业务并未给中弘股份带来可观的利润,反而是高负债运营。

  近期引发市场密切关注的是,中弘股份正面临控股权易主的危险。

  2018年1月1日、1月5日、1月8日,1月18日,1月19日,中弘股份多次发布公告称,大股东中弘卓业持有的中弘股份,分别被北京市第四中级人民法院、北京市第三中级人民法院、福建省高级人民法院、湖北省武汉(楼盘)市中级人民法院、广东省深圳(楼盘)市中级人民法院司法冻结,轮候冻结期限为3年。

  其中,除福建省高级人民法院仅冻结中弘卓业持有的2.639亿股中弘股份、冻结股份占其所持有的中弘股份11.85%的比例外,其他法院冻结股份均占其所中弘持股份比例100%。

  截至公告日,中弘卓业作为公司控股股东,共持有公司股票22.28亿股,占公司总股本的比例为26.55%,其中22.21亿股已经办理质押登记手续,占其持有公司股票的比例为99.7%;中弘卓业持有的公司全部股份已被司法冻结和司法轮候冻结。

  在被不同区域法院司法轮候冻结中,北京市第四中级人民法院司法冻结中弘卓业所持股份的原因系其对外提供2亿元债务本金及利息1350万元担保逾期所致。

  而福建省高级人民法院查封中弘卓业持有的公司部分股权,系中弘卓业在兴业证券股份有限公司办理了股票质押式回购交易业务,但未能按约定履行购回义务,从而导致其提起诉讼及财产保全所致。

  1月18日,因中弘股份未能及时披露控股股东股份被冻结的相关事项,违反了信批规定,深交所向中弘股份等下发监管函。

  深交所指出,公司未能及时披露此事项,违反了股市上市规则等规定,公司董事长王继红和董秘吴学军对上市违规负有重要责任。

  对于此次控股股东股份被冻结事件,中弘股份公告称与公司无关,尚未对公司的正常运行和经营管理造成影响。

  据记者调查,中弘卓业和中弘股份的实际控制人均为王永红,中弘股份为中弘卓业主要投资平台。中弘卓业一直作为中弘股份的资金后盾,为其旅游地产版图并购扩张护航。而中弘卓业此次被冻结股份,暴露出对于中弘系急速并购扩张大举借债导致的资金链压力,市场已经有了担忧。

  激进并购欠下大量外债

  中弘股份自谋求向旅游地产转型后便开始了大肆扩张。近十年来,中弘股份在股权投资并购上的动作多达40起,通过并购完成了对多家公司的控股。

  耗时最久、耗资最多的还是中弘股份并购三亚(楼盘)半山半岛案,这次并购将令中弘股份新增63亿元债务。

  半山半岛项目位于三亚市小东海鹿回头半岛,总占地面积约266.67万平方米,已开发200余万平方米,待开发土地面积约100余万平方米,主要产品包括林海别墅等多种类型。

  2015年9月份,中弘股份宣布以58亿元接手半山半岛项目,后又公告“因半山半岛后续整合过程涉及环节众多、交易过程复杂、基础工作繁多等因素终止收购”。当时中弘股份为此并购拟发行股份募集配套资金不超过57亿元,其中控股股东中弘卓业认购不超过30亿元;但不一个月后又终止收购,此举还被业内认为是中弘股份串通徐翔合作的违法资本运作。

  2016年底,中弘股份重启对半山半岛的并购。这次采用的方式是,中弘股份联合私募金融机构世隆基金间接收购,后由世隆基金收购开发半山半岛的各项目公司,最后中弘股份以差额补足获得半山半岛各项目控股权。

  经过这一系列资本运作,中弘股份间接并购接手的三亚各项目约137万平方米储备资源,预估值高达494亿元。但从收购的资金来源来看,大部分来自世隆基金各普通合伙人。而中弘股份仅通过其控股子公司新疆(楼盘)中弘永昌股权投资管理公司出资人民币10亿元受让世隆基金10亿元份额。

  按照中弘股份最新披露,待条件成熟,其打算将半山半岛项目(预计估值高达494亿元)经相关审披程序后陆续置入上市公司。由于此次通过设立基金收购资金,中弘股份还需要承担63亿元的差额补足义务作为代价。

  中弘股份方面表示,本次提供差额补足义务,并不意味着差额补足一定会发生,公司马上就要履行补足义务,短期内对公司的财务状况不造成不良影响。

  然而,中弘股份近期遭遇的控股股东股份被司法轮候冻结事件,却让世隆基金投资者等“债主”们看到了危机。据媒体报道,已经有债权人蹲守三亚半山半岛项目索债。

  中弘股份更需要担忧的是,如果任凭中弘卓业控股股份冻结影响发酵下去,不排除还会有更多债主上门催收债务。

  兑付一旦集中爆发,中弘系有能力偿还债务吗?

  偿债能力堪忧

  2017年对于中弘股份,的确是多事之秋。

  据记者调查,中弘股份的房地产项目销售也并不顺利。自2017年3月份商办类项目限售停贷政策出台后,中弘股份位于北京平谷的由山由谷与御马坊两大项目(均为商办项目)遭遇了大面积退房。

  大面积退房事件,令本已陷资金困顿的中弘股份,雪上加霜。而目前仍有部分购房者未被归还房款,原因是中弘股份资金不到位。

  2017年底,中弘股份险些发生了债务违约事件。

  2017年12月25日,联储证券发布风险提示公告,新奇世界应于2017年12月21日支付信托贷款利息2079万元,但截至2017年12月22日,信托计划保管账户仍未收到该笔利息。新奇世界系中弘股份间接持有的全资子公司。尽管2017年12月28日下午,中弘股份发布公告称浙江新奇世界已经全额支付上述利息,但中弘股份的偿债能力已被质疑。

  2017年12月29日,大公国际发布公告,表示将就上述事项与中弘股份保持联系,密切关注该事件对其经营和信用状况可能产生的后续影响。

  这一“窟窿”刚被填上,中弘股份就又被曝出了大股东中弘卓业股权被司法冻结事件。2018年1月3日,大公国际再次公告称,将中弘股份主体信用等级调整为A+,评级展望调整为负面。大公将对中弘股份后续经营及相关债务偿还情况持续关注,并及时向市场发布。

  为支撑激进扩张步伐,中弘股份究竟借了多少外债,真实数据很难统计。因为在过去的几年中,中弘股份通过定增、发债、股权质押、委托贷款,以及各种形式的信托资金、私募基金等加杠杆获得资金。甚至还通过房企很少使用的互联网金融进行融资,与仟金所签署战略合作协议。

  而这样的融资路径,成本很高。据知情人士称,2017年5月份中弘股份以4.12亿美元收购高端旅游服务商A&K公司90.5%的股份,融资成本一度达到14%。

  从中弘股份三季报看,公司一年内到期的非流动负债,比期初增加126.13%,主要原因是一年内到期的长期借款增加所致。

  截至2017年11月30日,中弘股份借款余额253.84亿元,累计新增借款金额74.17亿元,累计新增借款占2016年12月31日净资产比例为72.64%,超过60%。而这还不包括中弘为收购半山半岛而需要支付的63亿元债务。

  中弘股份的利润收入与这种资金压力显然极不匹配。

  据中弘股份财报,2015年、2016年公司净利润分别为2.87亿元、1.57亿元,同比分别下降1.5%、45%;2017年前三季度,公司营业收入28.42亿元,同比增加31.26%,净利润8.27亿元,同比减少49%。去年三季度末,公司净利润率仅0.95%,远低于行业平均10%的利润率水平。

  不得不说,中弘股份走的是一条“蛇吞象”式的发展路径。规模偏小,主营收入较低,综合实力不足,拼命并购获得的巨大开发体量累积的资金压力,已成为中弘股份不能承受之重。