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疫情之后,商业地产该如何启航? (2020-02-10 12:21:52 )

 疫情之后,商业地产该如何启航?

 

1

每一次重大的社会事件之后,社会都会受到或多或少的改变。

此次新冠病毒对整个社会的影响,从灾害这个角度来看,应该是改革开放以后最大的。

首先来看新冠病毒的影响:

1、武汉封城,这至少是仅一百年来,中国从没发生过的重大公共事件。

2、几乎全国所有省份,均宣布了公共事件一级响应。

3、几乎在改革开放以后,第一次出现省域流动性人口的管制。

4、改革开放后,第一次政府倡导居民闭门不出在家过春节。

5、改革开放后,第一次几乎所有的商场和商铺整体关门歇业。

 

当然,肯定还有很多第一没有罗列出来。从疫情以及疫情影响来说,如此重大的影响,不给这个时代的人们心理产生影响几乎是不可能的,而面对时间停滞带来的商业损失,对传统以时间为轴心展开的商业盈利模式产生冲击也是不可避免的。

 

而本文要讨论的商业地产,恰恰是以固定空间展开的以时间为轴心展开的商业模式。

 

2

重庆市疫情之前的商业地产市场如何?这点我们因为有几年没有进行系统的跟踪,所以对市场缺乏较为科学的数据来进行说明。

 

但我们仍然有一个重要的指标可以观察市场:商业土地市场。基于数据连续分析,缺乏专业背景的人士仍然没有跟直观的感受,因此我们用个大致数据来进行说明即可。在2019年出让的商业土地的价格与同区域住宅的价格比,普遍在1530%之间(在年末之前的土地价格,基本在25%以内,年末大竹林有两宗商业地出让,达到了30%的界限,而特殊地块也有价值在同期住宅地50%左右的,这种地块通常为袖珍地块,且位置极好)。

 

一级市场价格可以反过来推算二级市场的价格,2019年最先开始降价的西永某项目(尽管商铺有瑕疵),但二楼局部物业价格低至3000元每平米,而悦来融创项目商业出售时候,也创下个超低价。尽管这类超低价是个案,但整个商业商铺市场不乐观是肯定的。

 

至于商业的另两个市场:公寓市场和写字楼市场。总体来说,写字楼市场略好于公寓市场,公寓市场受供应市场的影响,一是供应量,二是产品均包装为投资性产品(不管是否有引入商业公司中间运营,如果公寓不做返租,销售难度均极大)。而写字楼受整体市场供应过剩,以及这两年供应土地集中于非核心区,供应整体偏少,但市场需求也并不多,无论从租赁市场的空置率还是租金上涨率都可以得到印证。

 

商业市场整体上整体处于相对亏损状态(土地价格大幅度低于住宅价格,公寓的利润低于住宅利润,写字楼去化周期缓慢;商业租赁投资回报率低于按揭利率,商业物业价格上涨幅度低于住宅物业价格上涨幅度),反过来我们可以推算,即商业物业的使用者,不管是写字楼的企业还是商业物业的商户,至少盈利能力均非常差。

 

3

而本次疫情从逻辑上反过来冲击着商业物业市场:首先是作为商业物业使用者的商家歇业,而大部分商业物业从盈利模式上非常依赖春节这个时间节点,或者说很多商业物业商家全年赢利模式都在春节这个时段,而本次疫情非常遗憾的是发生在这个时段,普通商户会依赖这个时段,储备够一年的房租和少量的人工,而本次疫情一方面营业额几乎全额损失,另一方面还有净损耗,即为应对这波营业高潮储备的耗材将面临全面亏损的状况,两项一叠加,尽管疫情导致的歇业可能不会超过2个月,但商户利润损失可能相当于两个年度。

 

相对而言,写字楼用户与公寓住户(商用)这种用户比重要少很多,他们主要是经营的连续性导致的中断损失,有一部分用户的营业额可以通过后面的时间来弥补,而一部分用户的营业额则随时间流失而流逝,构成净损失。但现代商业经济,基本均为轻资产高负债运行模式,而人工,场地费构成企业的核心成本,同时延迟的回款对现金流也构成压力。这种状况下,中小型用户的盈利能力和生存能力同时经受压力,这会对市场整体需求构成较大的抑制。

 

从目前来看,疫情警戒线在3月以内都不会解除,在疫情期间,一方面居民已有负债并不会减少,尽管因为不外出会减少很多支出,但一旦出行就会新增其他支出,比如原来几乎不用的口罩,有可能成为一个家庭中较为重要的开支。收入为零或者为负的情况下,居民对负债迎接未来的思维模式会不会受到考验或者产生转折?

 

如果出现居民杠杆压缩的情况,首当其冲的是居民资本性支出会大幅度降低,其次是创业热情将受到极大的考验,如果这两者都同时受到抑制,那么短期内商业物业,不管是写字楼,公寓,还是商业物业需求都将受到一定程度的抑制。短期内市场供求关系将会更加恶化,如果没有持续的事件驱动,13年的中期萎缩或许不可避免。

 

4

商业物业的经营模式可能会因为本次疫情而发生重大改变。

 

本次疫情,不可避免会出现大量的商家倒闭关门,同时经营户个体出现较大的亏损。

 

如果是零散商铺,可以交给市场自己去淘汰和恢复。但对大型商业物业,或者是整体性商业物业来说,靠天吃饭基本已经不太可能。这个时候物业业主方会深刻的感受到商户与自己成为一根线上的蚂蚱。这也是为什么疫情出来,万达迅速减租,而随后苏宁,龙湖也纷纷加入减租行列的重要原因,市场此时不是面临的结构性出清,而是整体萎缩,一旦你的商业物业出现了空置,要找回一个商家依靠挖墙角的概率变得无限低。这就会导致长期性的控制进而危及到整个商业物业的经营氛围,对整个商业物业的租赁前景和物业的价值都将产生极大的影响。

 

而这反过来将导致传统的商业管理公司发生巨大的变革,首先是商业公司的功能不再是单一的招商与商场的运营管理,他会下沉到商业管理公司与具体每个商户之间的关联关系。如何在力所能及的情况下给予自己的商户以经营上的帮助将成为商管公司研究的最主要的课题,其次是如何在整个管辖区内形成成本最小的互助体系,也是一个常规性的工作,这主要源于市场上商户的稀缺性导致。

 

5

天气一天天的开始暖和起来,疫情也开始一天天消退,但疫情留下的后遗症和改变却刚刚开始蔓延。每一次危险都是一次机会的重组。

 

未来已来,改变即将发生。同样的明天可能对于不同的人会有不同的温度和心情。你准备好了么?

 

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