博主
姓名:吴晓桃
单位:暂未填写
职位:研究总监
访问人数:3604
正文
2017重庆房地产政策总结及展望 (2018-01-03 09:33:23 )

49e64fc3faeed6d6e8412c1551358da7.jpg

 2016年以前,近乎有六年时间,重庆房价一直趋于平稳,房地产调控政策也相对温和。随着2016年重庆房地产市场的逐渐火热,2017年开始,重庆房地产调控政策不断加码,既要满足合理的刚性需求,又要抑制“短期投资客”,防止“短期投资客”扰乱市场秩序、哄抬房价。重庆房地产政策通过限售、公积金认房认贷、二手房首付比例提高、房产税、竞自持租赁等多渠道、多方式调控,并协同九大部门多方监控,调控措施得当合理,对维护重庆房地产市场平稳持续健康发展,起到了重要作用。

限售:新房和二手房两年后方能上市交易

限售政策是2017年中国房地产调控一大亮点,截止目前,全国有46城相继落地限售令。多数城市施行分区域、分时间、分户籍、分一二手房限售,限售标准不尽相同。譬如,西安、沈阳两市一手房限售周期为5年,二手房为2年。

而重庆的限售令是2017923日发布的,规定重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

调控力度:★★★★

限贷:公积金“认房又认贷”,二套房首付比例四成

201759日,重庆市住房公积金管理中心网站发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》。《通知》明确写出:即日起优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求,暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。首套住房认定标准为既认房又认贷,即:职工家庭无房且无贷款购房记录(含公积金贷款、商业贷款)。凡职工家庭有一次及以上贷款记录或拥有一套及以上住房的均不属于首套住房范围。

另外,201710月起,重庆市内多家商业银行上调二套房贷首付比例,最低40%,利率至少上浮10%。购房首付比例提高,主要有两种情况:第一,夫妻名下已有一套正在按揭尚未结清的房产,再申请的话,首付最少四成。第二,主城区拥有2套及以上住房的,虽已结清房贷,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,仍按最低首付款40%来算。

从全国来看,一线城市限贷政策异常严苛,二套非普通住宅首付比例都在70%以上。二线城市限贷政策明显分化,重庆与大部分新晋限贷城市一样,政策力度适中。

调控力度:★★★★

限购:本地三套限购,外地限购一套

在限购政策方面,除去一线城市,多数城市限购政策力度相较温和,施行分区域、分户籍限购,部分城市涉及社保缴存年限。

重庆方面,从201771号开始,对于市区范围之内已经拥有了三套住房的居民,暂时停止在重庆市的部分区域购买住房,无住房的非重庆市户籍的家庭,在本市区的部分区域只能够限购一套住房。重庆市户籍居民家庭,指的是拥有重庆市市区以及三县一市户籍的居民家庭,同时也包含部分家庭成员是重庆市户籍居民的家庭。

调控力度:★

限价:无具体限价政策,但不排除临时指导价格

全国的限价政策重点落在热点一二线城市以及环核心城市的三四线城市,多数城市并不限价。重庆也没有明确的限价政策。不过,坊间有传言,一些新盘,会根据周边实际情况,出现指导价格。

调控力度:☆

房产税:新增三无人员个人住房税

现在国内缴纳房产税的城市只有两个,一个是上海,一个是重庆。2011年重庆实行房产税后,今年在独栋商品住宅和高档住房基础上,新增加了“三无人员”。

20171月,重庆市财政局、市国土资源和房屋管理局等6个部门联合发布《关于加强三无人员个人住房房产税征管工作的通知》,加强在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人在渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房个人住房房产税征管工作。调整后的个人住房房产税政策自2017114日起施行。

具体来讲:

独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中,在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。2017年的高档住房标准价格标准为13941/平方米。

“三无人员”是指在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人。

征收税率标准:

独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%3倍(含)至4倍的,税率为1%4倍(含)以上的税率为1.2%

在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房,税率为0.5%

举个例子,“三无人员”进行交税,若该房的核税价100万元,则每年需要缴纳100万元*0.5%=5000元。

调控力度:★★★★

土地:“拍卖+竞自持租赁成土拍新环节

今年5月,重庆市国土资源和房屋管理局出台土地“拍卖+综合评标”新规,维护重庆土拍市场健康发展。613日,金地集团竞得重庆南CBD弹子石一宗地,成为重庆首块拍卖+评标方式产生的土地。627日,渝北大石坝组团B分区27-1号住宅用地经过拍卖竞价,最终有7家房企进入评标阶段。在“面包”价格不断上涨的行情之下,“拍卖+综合评标”的方式让重庆土地市场更加合理。

8月初,重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告,新增规定:竞买人有2家及以上(含2家),将采用“拍卖+竞自持租赁房屋比例”方式。竞自持租赁房屋比例通过三步走。第一步:竞地价;第二步:竞自持租赁房屋面积比例;第三步:竞自持租赁房屋年限。此规出台意味着,重庆将有部分自持租赁房屋面积项目面世。

 830日,重庆出现第一块实践竞自持租赁的土地。金融街为了拿下礼嘉组团一宗沿江、低容积率地块,成为重庆竞自持征途上第一个吃螃蟹的开发商,8%的自持,期限10年。仅过了一天,香港置地以6%自持比例拿下大竹林组团一宗地,期限10年。

自持租赁对于开发商来说,考量的是综合实力。

纵观在重庆的开发商,目前已有龙湖、万科试水自持租赁。龙湖冠寓采用自持,只租不售方式运营。万科西九驿公寓,采用租售并举的销售策略。

与一线城市相比,目前重庆的自持租赁长租市场虽仍处于发育期,但未来前景十分广阔。例如,重庆龙湖源著冠寓出租率达99%,位于石桥铺新壹城、观音桥佰乐街的长租公寓,在今年三季度推出后市场反应也十分热烈。另外,龙湖也在积极开拓租赁市场的金融创新,发行了住房租赁专项公司债券,为企业租赁业务融资拓宽了渠道。

调控力度:★★★★

金融:打击“首付贷”、“假按揭”,去杠杆升级

2017227日,重庆市银监局公布了《关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知》,其中包括严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求,严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。对房地产信贷的管理,一定程度上降低了银行的信贷风险,稳定了金融环境;另一方面,对规范房地产市场违法违规行为,抑制成交和价格异动,引导市场预期起到了良好作用。

与此同时,重庆房地产市场金融去杠杆正加快推进,审批周期延长,首付上调房贷利率,折扣利率近乎绝迹,房贷利率均在基准利率基础上有不同比例的上浮。

调控力度:★★★

监管:多部门协同配合打击违法违规行为

2017412日,重庆市国土房管局发布《关于从重从快查处一批房地产开发销售中介违法违规案件的紧急通知》,决定开展整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作。对存在违法违规行为房地产开发和中介企业及相关从业人员,要依法采取责令限期整改,处以罚款、取消网上签约资格、停业整顿等措施,并纳入“黑名单”。

517日,重庆市国土房管局又发布《关于主城区商品房交易行为监督检查“双随机一公开”实施方案》,推进随机抽查制度化和规范化,监督检查内容包括捂盘惜售、价格欺诈等14项,通过摇号的方式从检查人员名录库和检查对象名录库中随机抽取检查人员和检查对象。此次督查加强了对主城区商品房交易行为的监管,规范了房地产市场,维护了房地产市场秩序。

201755日,重庆市政府网发布《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》指出,从5-10月,开展为期6个月的整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作,重点查处房地产开发企业的12类违法违规行为和房地产中介机构的13类违法违规行为。九部门分工协作,市国土房管局牵头,市信访办(维稳办)、市工商局、市物价局、市国税局、市地税局、重庆银监局、市公安局、市通信管理局和市城建开发办等部门参与配合。

调控力度:★★★☆

展望:自持租赁等长效机制将陆续落地出台

综合来看,2017重庆房地产政策是环环相扣,从个人入手、持有到脱手,从企业拿地到销售监管,每个环节都严格把关。其宗旨是在满足刚需的同时,又要遏制“炒房”牟利行为,引导合理市场预期,维护房地产市场平稳持续健康发展。

那么,2018年重庆房地产政策会有怎样的变动呢?未来5-10年重庆房地产政策措施又将如何展开呢?

24ba55cd66ac4a8013d3d9c6f3a36dde.jpg

四限:暂不松动

由于多年来重庆房价涨幅远低于其他一二线城市,甚至低于同期中国的通货膨胀率。重庆房价一直被低估,近期补涨在所难免,但不会暴涨。而在四限的调控下,投资客占比会陆续减小,重庆房价终将回归平稳。

整体来看,重庆目前房地产市场趋于健康,调控得当,四限政策暂不会松动,但持续加码可能性较低。倘若未来价格异常走高,不排除调控手段升级,在限贷、限价、限购、限售方面加大力度。若是限价政策出台,当面包低于面粉价格时,对于今年高价拿地的地王们来说,可谓是前景堪忧呀。

房产税:暂不加码

重庆是目前全国仅有的两个增设了房产税的城市之一,加之今年又新增了“三无人员”个人房产税,只要明年重庆房地产不会出现特别大的异常,预计重庆房产税暂不会加码。但放眼全国,房地产税将加快推出步伐。

土地:供地结构调整,租赁用地供应将增加

从全国土拍方式来看,多地出现竞自持比例规则,尤其是在一线城市尤为突出,上海近期成交15宗租赁用地,深圳近期成交1宗租赁用地,而重庆也实施了自持比例规则。从发展趋势来看,重庆的这一规则不会取消,只会加大。明年供地结构将会调整,重点保障租赁、保障性住房土地供应,尤其是租赁用地供应将大量增加。

金融:信贷收紧,有序推进房地产去杠杆

年末央行再次重申:金融政策保持稳定中性,有序推进房地产去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升。长期以来,受惠于房价只涨不跌的市场预期,叠加实业投资收益率较难保证,资产荒、资产价格泡沫问题愈演愈烈,房地产市场仍是巨额信贷资金重要出口。

预计明年重庆房地产信贷资金监管将继续收紧,从个人贷和开发贷两方面来降低房地产杠杆率。个贷方面,有提高贷款利率、限制额度、延长审批流程等形式。个贷的收紧,将致使房地产企业资金回笼放缓,无形中就会增大房地产企业的资金周转压力。另一方面,收紧开发贷,对于中小房企来说更是致命,拿地难,加之回款慢,无疑对开发商是雪上加霜。

租购并举:上升到制度层面,后期操作性政策或将出台

年末,中央政治局会议再次重申2018年一项工作重点就是加快住房制度改革和房地产长效机制建设。毋庸置疑,“租购并举”已然上升到住房制度层面,必将是一个长期的、基本的制度。近日,重庆市国土资源和房屋管理局、建设银行重庆市分行签署住房租赁战略合作协议,标志着政银携手合作,迈出了共同推进重庆住房租赁市场建设的第一步。明年,重庆的租购并举住房制度将会推进,后期增加操作性的政策将进一步出台。

 十九大”明确定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,未来5-10年,重庆房地产政策将围绕“房住不炒”来展开,房产税、土地自持租赁、金融去杠杠、租购并举必将是未来的一个常态,重庆房地产调控长效机制恐将陆续落地出台。

分享到:
阅读 () | 评论 (0) | 转载 | 收藏
文章评论:

对不起,您的账号尚未进行真实身份信息注册,评论不能同步到微博!

Copyright © 中鸿地产网版权所有