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2018年地产防守年 (2018-04-10 10:51:40 )

 2018年地产防守年

 

 

一、 沙滩上的“沙”想到的事

夏日天堂如果就是拥有阳光、沙滩、蓝天、碧海等,许多人去海边玩,总喜欢把自己的身体埋到沙子里。

沙子如果在没有水的情况下,是存有空气的,沙子是松散的,可以相互滑动,人在沙子里容易比较轻易松脱离开。但沙子一旦进入了水,情况马上不一样了,水会把沙子之间的空隙填满,沙子没有松散的空间,就会把埋在沙子里的人“吸”住。最终无法挣脱沙子的人会被沙子的重量压住胸腔,无法呼吸而死。

无处不在的风险,一不小心就会让涨潮让沙子变“催命符”。

那么地产呢?会是汝之蜜糖,彼之砒霜吗。

二、2018年宏观目标:去杠杆(企业、金融机构、国民经济去杠杆),防风险;

“部分银行暂停新增授信”“提高发债门槛”“贷款利率上调”“叫停银行委贷”“收紧个人按揭贷款”“银保监会、证监会及各地银监局高压监管和开罚单两手抓”……一向对货币政策颇为敏感的房地产行业的融资“明道”“暗道”多条业务线被按下“暂停键”,房企的融资压力倍增。

1、银行去杠杆,房企融资收紧,资金成本上涨、杠杆比例下降、项目要求提高已成为房企传统融资路径被堵之后的新现实,在“不进则沉没”的这场房企规模战中,融资能力的差异也将重塑房企的竞争格局。

对金融风险的防范,从金融机构(银行)——企业——居民持续去杠杆收紧钱袋子。银行去杠杆,房企融资收紧,对于房企而言,左手规模扩张论,右手资金扩张论,左右平衡方为大事。目前融资收紧,2018年将是融资压力巨大的一年。

房地产公司的财务也分三六九等,融资类财务>税筹类财务>成本类财务>普通类财务,这是事实,同时也说明现状。

近日,银监会公布了商业银行最新资产增速数据。2018年2月银行业总资产增速为8.0%,而2016年和2017年的银行业总资产增速分别为15.8%和8.6%。其中房地产行业和地方政府信贷供给逐步萎缩是导致银行资产增速快速跳水的主要因素。

过去两年,随着房地产去库存政策的推行,银行顺势加大了房地产类贷款的投放,其中2016年新增房地产类贷款占比高达45%,2017年占比达到41%,银行基本上是将新增贷款的一半左右投向了房地产相关贷款需求。在房地产的下行周期,对银行而言房地产类贷款将从机遇逐步演变成风险。今年以来,银行开始收紧按揭贷款投放额度,按揭利率不断上调,房地产开发贷迅速下滑,2017年底房地产开发资金来源中贷款增速为17.3%,今年前两个月已经迅速跌至0.3%的水平。

截至3月26日,26家上市银行中率先披露的3家银行2017年年报显示,2家银行开发贷不良贷款率上升,另1家银行虽然没有披露相关数据,但是开发贷规模和占比“双降”。

  2、金融机构(银行),各种去杠杆政策让银行收入渠道变窄,目前通过提升房企融资成本,提升居民成本(房贷利率),达到正常利润结果;

商业银行去年以来由于开发贷资产质量承压,大中型银行对于客户的选择在原有“白名单”的基础上,开始向行业龙头倾斜,聚焦“三优一特”客户(即优质上市公司、优秀企业、优秀项目以及区域特色)。在“租售并举”模式下,银行对开发贷不愿做加法,甚至于直接做减法,部分中小型房企已被银行移出“群聊名单”。

没有贷款的中小房地产企业则是一种严峻考验——A、强者恒强的帝国时代,弱者被淘汰出局的情况。B、2018年地产商仍会会主抓 “现金流”为主的局面,即提升客户首付款的能力,将成为常态。

3、2018年是融资环境很紧的一年。2018年房企到期债务(含回售权)约为 5000亿元,是 2017年总偿还量的 3倍,在偿还债务的同时还要再融资。可见正如中原地产等机构认为的一样,2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。

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2018年在银行和信托等非标金融融资渠道面临着更高的成本、更低的额度、更严的监管压力。同时2016年投放的大量房地产信托在2018年面临集中到期的问题,多重因素叠加之下,房企尤其是融资能力较为单一的房企极有可能面临资金链断裂。因此,2018年房企的信用风险增加才是最值得关注的问题。

4、由于货币市场流动性没有得到放松,房贷市场“按揭贷款利率提高,房贷额度紧张,放款慢“的态势都将延续。同时利率高,也对客户有一定的阻碍效应。

2018年4月,重庆房贷市场延续了今年一季度”利率高,放款慢“的态势,在此次调研的16家银行中,13家银行的首套房贷款利率在基准利率以上,其中邮储银行利率上浮最高,达到了基准利率的1.2倍,仅有汇丰一家银行的首套房贷执行基准利率。此外,招商银行和重庆农商银行由于信贷额度不足,全面暂停了二手房贷款业务。  

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5、导读:(1)定性:中央财经委首次会议强调:地方政府和国企要尽快把杠杆降下来。

习近平在会上发表重要讲话强调,防范化解金融风险,事关国家安全、发展全局、人民财产安全,是实现高质量发展必须跨越的重大关口。

(2)由2018年3月29日日银保监会监管管控的五大方向

类别

五大方向

关键词

1

企业降杠杆

1、企业降杠杆,暂停发贷的银行数量或会有所增加,企业会增强保障一定额度的现金流,“现金流为王”将是2018年的主流现象。

2

拆解影子银行

2、金融机构降杠杆,收紧银根;房企融资成本会继续提高。

3

严厉打击非法金融活动

4

遏制房地产泡沫化倾向

1、地方遏制泡沫,差异化调控;2、银行降杠杆,房贷利率上浮,房地产贷款额度继续收紧,这对开发商的现金流有所要求,降低负债率;3、 居民降杠杆;4、出台保障租赁的政策,保证租赁房源的供应量(政策红利区);

5

配合整顿地方政府隐性债务

ZF降杠杆(国民经济)

3)银监会嗅到的“货币化风险”,一方面各种去杠杆政策让银行收入渠道变窄,另一方面成本端(吸收更多存款)的要求却很高。

两大困境

对应的贷款投机行为

说明

房地产的“货币效应”风险

银行贷款资金用于为房地产企业支付土地购置费用

2011年以来,中国银行住户部门贷款的年均复合增长率为20%。

2011年至2015年的5年时间,住户部门贷款年均增长超过3.33万亿元,年均增速高达18.6%,远超实体企业同期贷款增速。

中国家庭面临债务扩张的风险

个人消费贷款、个人经营性贷款或者信用卡透支这些资金用于购房

2008年底中国家庭的债务与可支配收入之比仅为31%

2017年底达82%。按趋势继续发展,到2020年中国家庭的债务与可支配收入之比将接近美国(105%)和日本(99%)

家族风险:由高储蓄变为高负债,借钱比存钱增长还快。

 

二、 地产公司面临困境

1、 如果千亿则是房企的生存线,那么强大与更强大是房企的目标。

附件一:TOP 2017年房企销售情况

企业

销售面积

(万平方米)

同比增速

销售金额

(亿 元)

同比增速

市占率

2018年营销目标(亿)

碧桂园

6066.00

61.90%

5508.0

78.30%

4.12%

万科

3595.20

30.00%

5298.8

45.30%

3.96%

恒大

5029.90

12.60%

5009.6

34.20%

3.74%

5500

融创

2203.30

--

3620.1

140.30%

2.31%

4500

保利

2242.37

40.27%

3092.3

47.20%

2.31%

龙湖

 

 

1560.8

77.1%

 

2000

 

2、这是一个大鱼吃小鱼的时代,大企业依靠品牌、规模、资金,兼并更多的中小型企业。当地价走高受制于企业负债率增高及实现净利润的风险,品牌规模化扩张受制银行降杠杆风险的时候。品牌企业则有四个方向:

方向一

积极补货(扩张线),主要以合作、股权收购、资产包收购、并购等方式确保以合理价格获取土地资源直接并购可以快速缩短开发周期,争抢市场份额。如:万科72.3%是合作项目。

方向二

集中省会城市,区域深耕;如:万科、龙湖、融创等都集中于一、二线城市中。

方向三

挖掘潜力三、四线城市(强三、四线城市),人口多、房价低、投资价值高城市进行布局。比如:城市更新、轨道物业、2小时高铁圈进行布局。

方向四

中小型企业也须加快提升自己的核心竞争能力。除我们已所知的碧桂园、金科等品牌开发商进入重庆近郊城市(2小时高铁圈,如:壁山、永川、荣昌等)并进行深耕以外,会有越来越多的地产公司将进入近郊城市,如:融创、万科、等品牌开发商。

 

附件二:品牌房企的土地储备

企业

土地储备面积

备注

万科

4615万平方米

74.7%位于一二线城市,72.3%是合作项目,如通过股权和合作方式拿地。旧合计约289.1万平方米。

恒大

3.12亿平方米

恒大的土地值已达10386亿元,其中一、二线城市占比达69%。

融创

5253万平方米

截至2018年3月26日,包含旧改等协议状态的土储在内,融创拥有土地储备共计约2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元

龙湖

5458万平方米

主要集中在环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区龙湖持续关注高铁网点布局节点形成的城市群,以及环超大型城市周边的卫星城市,在板块轮动传导中抓住机会。2017年龙湖以合理价格新增76幅土地,拓展7个新城市,既覆盖深圳、香港等一线重镇,亦拓展至合肥、保定、福州、嘉兴、珠海这类环都市圈主力城市。

世茂

4790万平方米

在上海、厦门、广州、武汉、西安等地增加土地储备1060万平方米(权益前),其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%,共拥有165个项目,分布在全国47个城市,共4790万平方米(权益前)的优质土地

新城控股

总建面3392.80万平方米

2017年全年公司共计新增土地储备122幅,总建筑面积3392.80万平方米,平均楼面地价为3175元/平米,主要布局在长三角、珠三角、环渤海,以及中西部具有竞争力的二线省会级城市及其卫星城。

附件三:TOP  2017年房企的资金利润及融资计划

企业

股东净利润(亿元)

增长率

融资计划

备注

碧桂园

246.9

126.3%

碧桂园发行了400亿元房地产ABS(即资产证券化)就成为最火的融资方式,以“类REITs”、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权、物业费和购房尾款等各种方式打包);拟发行美元债务;

 

万科

280.5

33.4%

2018年3月27万科提出了350亿元的融资计划

 

恒大

370.5

110%

20181月30日,中国恒大发布公告称,拟发行2023年到期的180亿港元可换股债券,年利率4.25%。

在2017年上半年,恒大引进1300亿战略投资,还清了全部1129亿人民币的永续债,同时成功发行了63亿美元的债券,利率最低6.25%,期限最长8年

 

融创

658.7

181.1%

 

 

3、随着地价越来越高,在房地产大规模开发之后,地产行业的驱动力正在从规模扩张向资源增值回归,行业发展导向也在由“土地红利”向“风险控制导向”转移,一线核心城市的风险会较二三线城市小得多。

房地产进入改善线时代,高价体系,在高周转的前提下,不是人人都能做好的。客户要买单,好产品与不好的区别,由客户说了算。

而,产品是营销的基础,营销需要做好执行力。用刚需思维做改善型的产品,注定死翘翘。

产品线说明

产品线

说明

核心

刚需线

小面积,多功能,低总价

做减法(规模化、控成本)

改善线

面积功能舒适度,人文,品质

做加法(舒适、品质)

高端线

大面积,工匠精神(外立面、户型、景观,物业的品质化)、精细化

做加加法(舒适、品质、精细化)

   4、地产新、旧时代由2018始划分,三低一高(低负债、低杠杆、低成本、高周转),融资的巨变,带动万变。有一点不变会营销体系(高周转),大家做好准备——瞪大你的熊猫眼,好好做事。把销售,回款做到极致。任务少不了你的,加油兄弟们!

新时代、旧时代的地产公司对比

旧时代(三高一低)

高负债、高杠杆、高周转

低成本

新时代(三低一高)

低负债、低杠杆、低成本

高周转

 

三、后记

   改革开放40年,地产的成长离不开经济高速增长与大规模城市化循环互动关系,每一年,我们都在喊“通胀”,我们深知,我们投资性支出>劳动收入,我们才能活得更好,不然就只能掉队了。

  加油,兄弟们!

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