3天卖地310亿元 房企转战房地产新天堂杭州

3天卖地310亿元 房企转战房地产新天堂杭州

作者:  来源:中国房地产报  2018-01-28  

   导读

  杭州是被中央寄予厚望的一个城市,包括很多大型活动都在杭州举办,相应地在推动城市发展这个过程中,对杭州的房地产市场调控有一定的容忍度。

  杭州会成为中国房地产高地城市吗——现在,这已经不是一个假设。

  根据中国房地产报记者不完全统计,杭州在1月8日、1月12日、1月19日分别集中推出5宗、7宗、7宗共计19宗地块,共揽金310亿元,综合溢价率约为50%,并且多宗住宅用地达到最高限价转入竞自持比例阶段。

  这意味着,很多人还在恐惧于调控与市场剧变的不安情绪之中时,一批房地产公司眼光麻辣,身手敏捷,已经在杭州拉开的2018年土地市场上落棋。

  从新年伊始连番出击杭州土拍的房企身影看,龙湖、华侨城、银城、世茂、正荣、卓越、万科、祥生、新希望等众多房企纷纷参与争夺,杭州房地产市场再次风起云涌,成为房企在长三角区域的“兵家必争之地”。

  这里有一个格局的趋势性变化。2017年临安成为杭州的第十个城区,杭州市区面积超过上海(楼盘)和南京(楼盘),成为东部市区面积第一大城市,在其城市发展理想背后,是一个关系未来的经济与效益的的大棋盘。

  无人可以忽视。

  杭州土拍热情高涨

  土地拍卖是一个城市房地产市场的“晴雨表”,也是房地产开发商拿地积极性的一个体现。

  回放2017年杭州土地市场,其施加给土地市场的调控为竞价规则的数次调整,控溢价、出现房、上自持、竞养老,出让模式多元转变,还推出租赁用地、配建10%公租房。

  变局是土地市场呈现出板块地价不断刷新、频频溢价封顶、自持比例不断攀升、外来大鳄房企鱼贯而入。

  这一年杭州八区土地总成交额达到1943亿元,刷新全年成交总额纪录,总计有36个板块刷新地块楼面价,土地热度已不局限于城八区核心板块,关键是延伸到整个“大杭州”。不仅钱江新城、滨江、艮北新城等热门板块持续创地价新高,就连昔日边缘板块老余杭、临平山北等也迎来了新标杆。

  这一年又是大鳄入杭的一年,全年共计15家全国性房企首入杭州,部分房企更是树立起区域地价标杆。如在年内获取三个项目的联发,在新政启用之初便成为“首个吃螃蟹”的房企——以封顶溢价拿下桃源地块,还需现房销售并自持20%。而金科、中建、中冶、温州(楼盘)时代、首创等入杭时都创造了“刷新纪录”的新闻。

  进入2018年,杭州土地市场热度不减。

  1月8日,杭州首场土拍共推出5宗地块,总成交价约61亿元,综合溢价率约20%。其中2宗住宅用地的竞争先后触及70%的溢价率上限,并进入竞自持阶段。最终,浙江本土房企杭州城建(大家房产)以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价,竞得拱墅区1宗总建面7.39万平方米住宅用地。另一宗位于之江度假区总建面13.76万平方米的住宅用地,被另一本土房企祥生地产以总价27亿元、溢价率70%、自持50%的代价竞得。

  1月12日,杭州土拍第二弹共出让7宗地块,总揽金超115亿元。有4宗地块达到最高限价,中海、九龙仓等房企纷纷落子获地,龙湖斥资43.24亿元连下两城。

  1月19日,杭州再次集中出让7宗地块,收得总金额达134.31亿元,3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。其中2宗地块更是迅速达到最高限价,转入竞自持比例阶段。最终3宗涉宅地块分别由银城以12.05亿元,自持31%,华侨城以57.59亿元,自持28%,龙湖以35.81亿元竞得。溢价率分别达到70%、69.9%和50%。

  据记者统计,1月杭州十区计划出让37宗土地、总面积2167亩,创下新高。其中涉宅地达23宗;主城区19宗,热门的城东新城、滨江、上塘、申花、三墩等核心区域均有土地出让。

  易居研究院研究员赖勤表示,杭州商品住宅库存去化周期很低,目前只有3个月左右,房企补库存需求强烈,这也是此次杭州住宅用地升温的主要原因。另一方面也可看出房企对杭州房地产市场的看好。

  从库存量看,根据克而瑞数据显示,截至去年11月底,杭州商品住宅库存321万平方米。而在销售方面,尽管10月、11月两个月商品住宅月均去化面积下降至98万平方米左右,但去年1~11月杭州月均去化面积121.4万平方米,这意味着321万平方米的库存去化周期仅为2.6个月。

  “后峰会、前亚运”聚集效应

  鸟瞰今天的杭州,钱江新城、黄龙中心、武林商业中心、钱江世纪城等集群构筑了杭州流光溢彩的现代化城市面貌。在武林商圈、湖滨商圈的基础之上,商业综合体遍地开花,以此为核心,各个新城正加速崛起,杭州正在朝多核心的格局强势挺近。这一切和杭州房地产行业的井喷式发展分不开。

  1月23日,杭州市公布了《2018年度杭州市区经营性用地出让、储备和做地计划》,杭州市区(含临安)全年计划出让土地253宗,面积15115亩(其中主城区计划出让69宗3520亩),同时要确保公租房集中配建地块和人才专项住房用地具备可开发建设条件,持续做优土地,强化用地保障,实现“优地”出让。

  此前的1月15日,在全国国土资源工作会议现场,杭州市国土资源局局长谢建华在面对媒体采访时指出:“目前,城市住房用地供应单一,主要是公开招拍挂出让。因此下一步,要探索多种方式供应,如协议出让、行政划拨等,而核心则是要厘清分类,依据保障类、市场类、长租型进行供应,要探索住宅多结构形式供应。”

  实际上,在2017年这个史上调控最为严厉的一年,不少开发商都意识到了市场正在发生变化,尤其是在土地市场。

  去年以来,为引导土地竞拍回归理性,杭州曾先后多次调整土地出让政策。3月份,杭州推出土地出让新政,当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须现房销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞拍自持比例;有两个或以上的竞买人投报自持面积为100%时,转入投报配建养老设施。之后的7月份,杭州取消了溢价50%须现房销售的规定。8月份则出台了自持商品房细则,要求不得分割、销售、转让。

  此外,作为全国首批开展住房租赁试点城市之一,按照规划,未来3年,杭州新增租赁住房总量将占新增商品住房的30%。

  即便如此,杭州宅地市场依然是房企争先恐后要踏足的。据中国房地产报记者不完全统计,去年共有15家外来房企通过招拍挂直接进入杭州市场,2018刚刚过去的一个月,已经有2家房企首次落子杭城。至此,2017年至今,已经有17家新进房企完成了在杭州的首次布局。

  一面是持续的新入杭的房企、各种手段压不住的竞价热情;一面是历史上新增规则最多的土地政策、“稳房价”大势下停滞的价格倒挂;这种冲突,在2018年将会愈演愈烈。

  据浙报传媒(600633,股吧)地产研究院统计显示,杭州2017年出让所有涉宅地块,至今仍无一开盘,甚至2016年还剩余32个项目未上市,占比近半。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,杭州是被中央寄予厚望的一个城市,包括很多大型活动都在杭州举办,相应地在推动城市发展这个过程中,中央对杭州的房地产市场调控有一定的容忍度,是可以协调的。另外杭州这几年土地供应相对来讲是趋紧的局面,在它向大城市拓展的过程中,市场空间越来越大。随着城市空间扩得越来越大,市中心的土地价值越来越高。在杭州“拥江发展”城市战略落地后,杭州未来是有潜力的城市。

  杭州被很多投资企业认为是潜力最大的新一线城市,拥有得天独厚的地理环境、稳定的经济基础、健康的产业结构、优越的创业氛围。而杭州有两次大飞跃,一是G20峰会时期,一是亚运会时期。G20峰会之后的2017年中,杭州卖出了3900亿元的商品房,仅次于上海;卖出了2230亿的土地,仅次于北京。钱塘江一江两岸,乃至大杭州版图,无论地价房价都经历了新一轮的上涨。预计杭州楼市如此繁荣将一直持续到2022年。

  站在“后峰会、前亚运”时间节点上的杭州,毫无疑问,是全国主流开发商投资的重点选择城市。

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